Q. Почему все агентства недвижимости предлагают одни и те же квартиры?
A. Это связано с тем, что почти все агентства недвижимости в Японии подключены к общей онлайн-системе REINS (управляется организацией, назначенной Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма). Как только управляющая компания (сторона владельца) вносит данные о свободной квартире в базу, все остальные агентства (сторона арендатора) по всей стране сразу видят её и могут предложить клиентам.
Q. На что обратить внимание при выборе надежного агентства недвижимости?
A. Выбирайте агентство, которое не навязывает скрытые или необязательные платежи (например, плату за дезинфекцию помещения или огнетушители), честно рассказывает обо всех минусах квартиры и быстро отвечает на сообщения в мессенджерах вроде LINE на понятном вам языке.
Q. Можно ли обратиться в агентство с квартирами, найденными на других сайтах?
A. Да, абсолютно. Если вы нашли интересные варианты на порталах вроде SUUMO или HOME'S, просто отправьте ссылки или скриншоты вашему агенту. Надежная компания проверит их статус и организует просмотр всех квартир за один раз.
Q. Почему на порталах вроде SUUMO квартиры часто значатся как свободные, хотя они уже сданы?
A. Обновление информации на публичных порталах занимает от 1 до 2 дней. Из-за этой задержки уже забронированные квартиры продолжают висеть на сайте. Надежный агент может мгновенно проверить реальный статус квартиры напрямую через профессиональную базу REINS.
Q. Что такое «какоикоми» (удержание объекта) на рынке недвижимости и как этого избежать?
A. Это недобросовестная практика, когда управляющая компания скрывает объект от других агентств, чтобы сдать его напрямую и получить комиссию с обеих сторон. Чтобы защитить себя, спросите вашего агента: «Зарегистрирована ли эта квартира в REINS как доступная для совместной аренды?» или попросите показать текущий статус в системе.
«Я нашел эту квартиру на SUUMO, но в другом агентстве мне сказали, что тоже могут ее сдать. Как это возможно?» — с таким странным опытом сталкиваются многие, кто впервые ищет жилье в Японии.
На самом деле для японского рынка недвижимости это обычное дело. Благодаря единой государственной системе, в которой информация о свободных объектах обновляется в реальном времени, правило «в какое бы агентство вы ни пришли, список свободных квартир будет одинаковым» стало стандартом.
Если знать об этой особенности заранее, можно сэкономить массу времени и сил на бесконечных походах по разным компаниям в выходные. В этой статье мы простыми словами расскажем, как работает главная база данных японской недвижимости — REINS, и объясним, как, зная это, найти по-настоящему надежного брокера.
Как работает система REINS, позволяющая любому агентству предлагать любые квартиры
Все агентства недвижимости в Японии объединены в общую онлайн-систему REINS (Рейнз), где информация о свободных квартирах обновляется в режиме реального времени. Администрация или управляющая компания вносит объект в базу, и он становится доступен брокерам по всей стране.
То, что любое агентство в стране может предложить вам одну и ту же квартиру, не секрет. Все дело в единой общенациональной базе данных REINS (Real Estate Information Network System), которой управляет уполномоченная Министерством инфраструктуры организация. Как только управляющая компания вносит информацию о свободной квартире в эту систему, около 130 тысяч агентств по всей Японии мгновенно получают возможность находить и предлагать ее своим клиентам.
Две роли компаний: «Motozuke» (управление) и «Kyakuzuke» (посредничество)
В сделках с недвижимостью участвуют две стороны: управляющая компания («Motozuke»), которая представляет владельца квартиры, и агентство («Kyakuzuke»), выступающее со стороны жильца. Их совместная работа позволяет арендовать любую квартиру через любого брокера.
Процесс от публикации объявления до заключения договора аренды разделен между двумя основными участниками рынка. Их роли и функции распределяются следующим образом:
Роль
Основные функции и обязанности
Управляющая компания (Motozuke) ※ Сторона арендодателя / управитель
Принимает запросы на управление и поиск жильцов напрямую от владельца здания. Вносит подробные характеристики объекта в базу REINS, делая информацию доступной для других агентств.
Агентство недвижимости (Kyakuzuke) ※ Сторона арендатора / посредник
Выступает вашим непосредственным помощником при поиске жилья. Подбирает подходящие варианты через REINS, организует просмотры и берет на себя все шаги по оформлению договора.
Большинство агентств на улицах Токио работают именно как посредники со стороны арендатора («Kyakuzuke»). Как показано на схеме ниже, в тот момент, когда управляющая компания, работающая напрямую с собственником, вносит объект в базу, абсолютно все брокеры в стране получают доступ к этой информации и могут предложить ее вам.
Задержка обновлений на публичных порталах (SUUMO и др.) и правда о несуществующих объявлениях
Публичные порталы вроде SUUMO обновляются с задержкой в 1–2 дня, из-за чего сданные квартиры остаются на сайте. База REINS обновляется мгновенно, поэтому надежный брокер всегда может назвать вам точный статус квартиры.
Популярные сайты по поиску жилья, такие как SUUMO или LIFULL HOME'S, — самые привычные инструменты для поиска квартир в Японии, однако у них есть один серьезный недостаток: обновление информации на них происходит с задержкой от 1–2 дней (а иногда и дольше).
После того как управляющая компания (первичный агент) принимает заявку или оформляет договор с жильцом, требуется время, чтобы объявление исчесло с публичных сайтов. В этот период квартира продолжает отображаться как свободная. Такие объявления часто называют «призраками» (устаревшими публикациями). Именно из-за них при обращении в агентство вам могут ответить: «Извините, эта квартира уже сдана».
В то же время база данных REINS обновляется мгновенно в режиме реального времени, как только управляющая компания меняет статус объекта. Если вы отправите ссылку на понравившуюся квартиру в LINE вашему агенту, он сможет проверить актуальность за считанные минуты. Если объект свободен, вы сможете договориться о просмотре в тот же день.
Подробнее о том, почему на порталах часто висят уже сданные квартиры, а также о [секретах проверки реального статуса жилья в реальном времени через REINS для защиты от несуществующих объявлений](/ru/blog/portal-site-information-delay), мы рассказали в отдельной статье.
«Какоикоми» (удержание объекта) — недобросовестная практика на рынке аренды и как с ней бороться
При практике какоикоми управляющая компания скрывает свободный объект от других брокеров, чтобы получить комиссию с обеих сторон. Избежать этого поможет прямой вопрос агенту о статусе квартиры в REINS.
Японский рынок недвижимости устроен очень удобно благодаря системе совместной аренды (свободный обмен информацией между управляющими компаниями и брокерами). Однако иногда встречается недобросовестная практика, называемая «какоикоми» (удержание или блокировка объекта).
«Какоикоми» — это ситуация, когда управляющая компания, представляющая собственника, на запросы других брокеров отвечает: «Квартира уже забронирована» или «Идут переговоры», хотя на самом деле она свободна. Это делается ради получения двойной комиссии (двусторонней сделки), когда компания хочет сама найти жильца без участия сторонних агентов.
Главный минус для вас как для арендатора состоит в том, что вы не сможете снять понравившуюся квартиру через агента, которому доверяете, либо вам просто скажут, что объект недоступен, лишив вас отличного варианта.
Чтобы защитить себя от удержания объектов и арендовать выбранное жилье на честных условиях, вы можете попросить вашего брокера задать управляющей компании или проверить самостоятельно следующие моменты, если вам говорят, что квартира якобы сдана:
«Зарегистрирован ли этот объект в REINS на данный момент как активный?»
«На других сайтах объявление еще висит как свободное. Не могли бы вы показать мне текущий экран статуса этой квартиры в системе REINS?»
«Можете ли вы уточнить у управляющей компании точную причину отказа в совместной работе с другими агентствами?»
Добросовестный брокер без проблем пойдет вам навстречу: покажет экран базы REINS или сделает прямой звонок управителю для выяснения деталей. Такая открытость — лучший знак того, что вы работаете с надежным специалистом.
Если все агентства могут предложить одну и ту же квартиру, как выбрать брокера?
При одинаковом доступе к квартирам главным критерием становится сервис. Выбирайте агентство с прозрачными ценами, честным подходом к недостаткам жилья и быстрыми ответами в мессенджерах.
Поскольку все агентства в Японии используют одну базу данных REINS, чисто технически возможно получить подборку квартир в одной компании, а договор аренды заключить в другой.
Это означает, что при поиске жилья гораздо важнее не то, *где* вы нашли объявление (на каком сайте или у какого брокера), а то, *через какое* агентство вы будете оформлять сделку. На что же стоит ориентироваться? Ниже мы подробно разберем 4 ключевых критерия.
1. Прозрачность сметы и отсутствие навязанных платежей
Некоторые агентства навязывают платные услуги (дезинфекцию, огнетушители) как обязательные. Сравните сметы и выбирайте компанию без скрытых наценок.
Первоначальный взнос за одну и ту же квартиру может отличаться на 30 000 – 50 000 иен в зависимости от выбранного агентства. Причина такой разницы — скрытые наценки, которые брокер добавляет от себя.
Чаще всего в сметах появляются пункты вроде «дезинфекции помещения» (15 000 – 20 000 иен), «платы за огнетушитель» (10 000 – 15 000 иен) или «пакета поддержки жильца» (15 000 – 20 000 иен). По закону эти услуги являются добровольными, однако некоторые компании утверждают, что они обязательны для заключения договора. Обязательно проверяйте смету и уточняйте, от каких опций можно отказаться. Честность агентства можно легко определить уже по первому выданному вам расчету.
2. Честное информирование о недостатках жилья и района
Надежный агент расскажет не только о плюсах, но и о минусах жилья: шуме, плохой освещенности или рисках затопления по картам опасностей.
Если агент увлеченно хвалит «близость к метро, свежий ремонт и угловую комнату», но полностью умалчивает о недостатках, стоит проявить осторожность. Главный признак надежного специалиста — готовность открыто говорить о минусах квартиры: «Окна выходят на север, поэтому зимой здесь будет прохладно», «Рядом оживленная дорога, по ночам может быть шумно» или «Этот район находится в зоне риска затопления по карте опасностей (hazard map)».
Профессиональный агент во время показа обратит ваше внимание не только на красивые обои, но и на расположение мусорных баков или толщину стен. С таким помощником вы будете застрахованы от неприятных сюрпризов после заселения.
3. Оперативность общения в LINE и удобных каналах связи
Хорошие квартиры в Токио сдаются за считанные часы. Быстрый ответ агента в мессенджерах вроде LINE критически важен, чтобы успеть забронировать жилье.
Хорошие квартиры по доступной цене в Токио разбирают мгновенно. Ситуации, когда жилье было свободно вчера вечером, а сегодня утром на него уже подали заявку, происходят постоянно. Скорость вашей связи с агентством — решающий фактор.
Если менеджер отвечает только на следующий день или требует исключительно звонить по телефону, вы сильно рискуете упустить понравившийся вариант. Для иностранцев в Японии скорость важна вдвойне. Ищите брокера с оперативной поддержкой в LINE: отправив ссылку на квартиру, вы должны быстро получить актуальный ответ о ее статусе. Быстрая реакция агента поможет вам не только забронировать квартиру, но и успешно провести переговоры о скидках или дате заселения.
＼ 100% бесплатная консультация на русском и английском языках ／
Поиск жилья в Токио без поручителя через LINE
Не нужен японский поручитель! Просто отправьте нам ваш бюджет и желаемый район (например, Кита-Сэндзю).
Наша двуязычная команда проверит базы данных в реальном времени и пришлет подходящие варианты прямо в LINE.
※ Никаких навязчивых звонков и рекламы. Работаем 24/7
4. Возможность обсудить все найденные варианты в одном месте
Вам не нужно обращаться в разные агентства. Достаточно отправить все ссылки одному брокеру, который проверит их по базе REINS и организует просмотры.
Например, если вы нашли 3 интересные квартиры на SUUMO, 2 на HOME'S и еще одну вам порекомендовал знакомый, не нужно писать во все компании отдельно. Вы можете просто скопировать ссылки и отправить их одним списком в LINE вашему брокеру. Он проверит их актуальность по базе REINS и организует просмотры.
Если обращаться по каждому объявлению в разные агентства, вам придется постоянно заполнять одинаковые анкеты, отвечать на бесконечные звонки от разных менеджеров на японском языке и путаться в деталях. Выбор единого окна для общения значительно сбережет ваше время и нервы.
О том, почему мы сознательно не размещаем базу квартир на нашем сайте, а вместо этого [используем проверку в реальном времени по присланным вами ссылкам](/ru/blog/why-no-property-listings), вы можете узнать в специальном обращении нашего руководителя.
Итог: главное в поиске жилья — найти надежного партнера, а не просто квартиру
При единой базе жилья REINS успех аренды зависит от вашего агента. Достаточно выбрать одного надежного брокера, который возьмет на себя все этапы сделки.
Тот факт, что все агентства недвижимости в Японии предлагают одни и те же объекты, в корне меняет весь подход к поиску жилья. Вам больше не нужно тратить выходные на походы по разным офисам и каждый раз объяснять свои пожелания заново.
Достаточно сделать одну простую вещь: найти одно надежное агентство, которому вы можете доверять, и пересылать все интересные ссылки вашему персональному менеджеру. Он сам проверит актуальность, договорится о просмотрах и поможет с оформлением документов.
Выбирайте компанию, которая не накручивает сметы, открыто говорит о минусах объектов и быстро отвечает в LINE на удобном для вас языке. Особенно это важно для иностранных жителей в Токио, для которых критически важна помощь в прохождении строгой проверки арендодателей (без требования японского поручителя).
Например, если вы планируете переезд в районы Адати или вдоль линии Тиёда (Chiyoda Line), вам пригодится наш [полный гид по поиску жилья в районах Кита-Сэндзю и Аясэ](/ru/blog/area-guide-kita-ayase-kita-senju), где подробно описаны средние цены аренды и особенности прохождения проверки.
SORAI TOKYO