“Căn hộ tôi thấy trên SUUMO, khi đến một cửa hàng bất động sản khác họ lại bảo ‘Bên em cũng giới thiệu căn này được đó’, chuyện này là sao?”
Bạn đã bao giờ trải qua trải nghiệm kỳ lạ như vậy khi lần đầu tiên đi tìm phòng ở Nhật chưa? Thực tế, ngành bất động sản Nhật Bản sở hữu một cơ sở dữ liệu quản lý căn hộ tập trung trên toàn quốc. Về cơ bản, cơ chế của thị trường thuê nhà hiện nay là "dù bạn đến bất kỳ công ty bất động sản nào, các căn hộ được giới thiệu cũng đều giống nhau".
Nếu hiểu rõ cơ chế này từ trước, bạn sẽ không còn phải lo lắng về việc tốn thời gian và công sức đi hết cửa hàng này đến cửa hàng khác. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết dưới góc nhìn chuyên nghiệp về cơ chế của hệ thống lưu thông bất động sản Nhật Bản "REINS", cùng với cách nhận biết và lựa chọn một "công ty bất động sản thực sự đáng tin cậy" dựa trên cơ chế đó, đặc biệt hướng tới người nước ngoài đang sinh sống tại Nhật.
Sở dĩ tất cả các công ty bất động sản trên toàn quốc có thể giới thiệu cùng một thông tin căn hộ là vì họ chia sẻ thông tin phòng trống theo thời gian thực thông qua "REINS" (Real Estate Information Network System) – cơ sở dữ liệu bất động sản chung toàn quốc do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch chỉ định.
Việc bạn có thể tiếp cận hầu hết các thông tin căn hộ từ bất kỳ công ty bất động sản hay trang web tìm kiếm nào là nhờ sự tồn tại của hệ thống trực tuyến an toàn và công bằng này. Đằng sau đó là cơ chế hỗ trợ lưu thông bất động sản lành mạnh đặc thù của Nhật Bản.
Trọng tâm của cơ chế này là mạng lưới hệ thống "REINS" được vận hành trên quy mô toàn quốc bởi "Cơ quan Lưu thông Bất động sản" dưới sự chỉ định của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản.
Các nghiệp vụ từ khi đăng tin tuyển khách thuê cho đến khi hoàn tất hợp đồng được chia làm hai vị trí chủ yếu. Vai trò và mối quan hệ của từng bên như sau:
| Vị trí | Vai trò và chức năng chính |
|---|---|
| Công ty Motozuke (元付) ※Phía chủ nhà / Công ty quản lý |
Là công ty nhận yêu cầu quản lý bất động sản và tìm kiếm khách thuê trực tiếp từ chủ nhà (chủ sở hữu). Họ đăng ký chi tiết thông tin căn hộ lên hệ thống REINS để cung cấp thông tin rộng rãi cho các công ty bất động sản khác. |
| Công ty Kyakuzuke (客付) ※Phía khách thuê / Công ty môi giới |
Là công ty đóng vai trò là đầu mối tư vấn cho "bạn (người thuê nhà)" đang tìm phòng. Họ tìm kiếm và giới thiệu các căn phòng phù hợp với mong muốn của bạn từ REINS, hỗ trợ toàn diện từ khâu xem nhà thực tế (内見 - Naiken) đến các thủ tục ký hợp đồng. |
Nhiều công ty môi giới bất động sản bạn thấy trên đường phố hoạt động với tư cách là "công ty Kyakuzuke". Như sơ đồ dưới đây, ngay khi công ty Motozuke (kết nối trực tiếp với chủ nhà) đăng ký căn hộ lên hệ thống, tất cả các công ty Kyakuzuke trên toàn quốc có thể lập tức kiểm tra thông tin căn hộ đó để giới thiệu và dẫn bạn đi xem nhà.
Do các công ty bất động sản trên khắp Nhật Bản đều sử dụng chung một cơ sở dữ liệu REINS, nên về mặt hệ thống, việc "ký hợp đồng với công ty B cho căn hộ được giới thiệu bởi công ty A" là hoàn toàn khả thi.
Điều này có nghĩa là khi tìm phòng ở Nhật, việc "bạn ký hợp đồng thông qua công ty bất động sản nào" quan trọng hơn rất nhiều so với việc "bạn tìm thấy căn hộ đó trên trang web nào". Vậy bạn nên chọn công ty bất động sản dựa trên tiêu chí nào? Dưới đây là 4 điểm quan trọng cần lưu ý.
Trong hợp đồng thuê nhà tại Nhật, chi phí ban đầu (初期費用 - Shoki-hiyo) thường bao gồm tiền cọc (敷金 - Shikikin), tiền lễ (礼金 - Reikin), phí môi giới (仲介手数料 - Chukai-tesuryo) và bảo hiểm. Ngay cả với cùng một căn hộ, tổng chi phí ban đầu ngoài phí môi giới có thể khác nhau tùy thuộc vào từng công ty bất động sản. Đó là bởi vì một số công ty tự ý cộng thêm các "phí dịch vụ phát sinh" không bắt buộc khác.
Các ví dụ phổ biến bao gồm "phí khử trùng phòng (1.5万〜2万円 - khoảng 15,000 đến 20,000 Yên)", "phí bình chữa cháy mini (1万〜1.5万円)", "phí dịch vụ hỗ trợ an tâm (1.5万〜2万円)". Đây đều là các tùy chọn tự nguyện (bạn hoàn toàn có quyền từ chối), nhưng một số đại lý có thể mập mờ giải thích rằng đây là "điều kiện bắt buộc để ký hợp đồng" nhằm ép khách hàng chi trả. Đối với du học sinh hoặc người đi làm nước ngoài chưa có nhiều kinh nghiệm thuê nhà, việc chọn một công ty môi giới trung thực, sẵn sàng hỗ trợ song ngữ và cam kết không ép buộc các chi phí phát sinh này là vô cùng quan trọng.
Khi quyết định chọn phòng, một nhân viên chỉ quảng cáo những điểm tốt mà không giải thích các nhược điểm là người không đáng tin cậy. Điều quan trọng là họ có chủ động công khai các thông tin bất lợi – những điều có thể gây rắc rối sau khi bạn dọn đến ở – như "thực tế hướng nắng kém", "tiếng ồn xung quanh vào ban đêm", "gần khu tập kết rác" hay "nằm trong vùng cảnh báo rủi ro thiên tai (hazard map)" hay không.
Nếu bạn tìm được một người đồng hành sẵn sàng đưa ra lời khuyên khách quan về những điểm đáng ngại của căn hộ dưới góc nhìn chuyên môn, bạn sẽ có thể yên tâm bắt đầu cuộc sống mới của mình.
Tại Nhật, các căn hộ tốt và phổ biến thường bị người khác đăng ký thuê trước chỉ trong tích tắc. Do đó, tốc độ liên lạc với công ty bất động sản là yếu tố quyết định sự thành bại trong việc tìm phòng của bạn.
Hãy tránh xa các công ty mất vài ngày mới phản hồi hoặc chỉ liên lạc qua điện thoại (gây khó khăn cho người nước ngoài chưa thạo tiếng Nhật). Việc chọn một công ty giao tiếp nhanh chóng và trôi chảy qua các ứng dụng chat như LINE là bí quyết giúp bạn tìm phòng không bị căng thẳng. Tốc độ phản hồi của môi giới cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ thương lượng với công ty quản lý hoặc chủ nhà.
Nhờ có cơ sở dữ liệu REINS, nếu bạn tìm thấy các căn hộ ưng ý trên SUUMO, HOME'S hoặc trang web của các công ty khác, bạn chỉ cần lưu lại URL hoặc ảnh chụp màn hình rồi gửi cho duy nhất một công ty bất động sản mà bạn tin tưởng. Họ có thể giúp bạn kiểm tra tình trạng phòng trống và sắp xếp lịch xem nhà đồng thời cho tất cả các căn hộ đó.
Nếu bạn liên hệ với mỗi công ty bất động sản khác nhau cho từng căn hộ, bạn sẽ phải điền thông tin cá nhân nhiều lần và nhận những cuộc gọi, tin nhắn riêng lẻ từ nhiều nhân viên khác nhau, rất phiền phức. Phương pháp thông minh nhất là chọn duy nhất một đầu mối liên lạc đáng tin cậy để họ giới thiệu và dẫn bạn đi xem phòng trọn gói.
Cơ chế "mọi công ty bất động sản đều có thể giới thiệu cùng một căn phòng" trong thị trường thuê nhà ở Nhật Bản thoạt nghe có vẻ kỳ lạ, nhưng nó được hỗ trợ bởi hệ thống cơ sở dữ liệu lưu thông tuyệt vời mang tên "REINS" do quốc gia chỉ định.
Chính vì vậy, phương pháp tìm phòng thông minh nhất kể từ bây giờ không phải là "chạy đi chạy lại qua nhiều cửa hàng có phòng đẹp", mà là "chọn ra một công ty bất động sản (đối tác) đáng tin cậy duy nhất và nhờ họ tìm kiếm, kiểm tra tất cả các căn hộ" cho mình.
Không tự ý tính thêm các chi phí mập mờ, giải thích thành thật về các nhược điểm và hỗ trợ nhanh chóng qua LINE – tìm được một đối tác như vậy chính là con đường ngắn nhất giúp bạn tìm được căn phòng lý tưởng tại Nhật Bản.