"Tôi đã tìm được căn phòng mới, nhưng tiền thuê nhà hiện tại và tiền thuê nhà mới lại chồng chéo trọn vẹn 1 tháng, khiến tôi vô cùng đau đầu vì khoản chi phí phát sinh bất ngờ" - đây là những tâm sự thực tế mà chúng tôi nhận được rất nhiều khi trò chuyện với khách hàng tại quầy tư vấn. Vào thời điểm mà tiền đặt cọc (shikin), tiền lễ (reikin) và phí chuyển nhà đã đòi hỏi một khoản tài chính lớn, việc phải trả tiền thuê nhà trùng lặp cho một căn phòng không có ai ở thực sự là một gánh nặng tâm lý rất lớn.
Theo giá thị trường cho thuê hiện tại, mức trung bình cho một căn hộ 1K (1 phòng kèm bếp) tại 23 quận trung tâm Tokyo vượt quá 100.000 yên, còn đối với căn 1LDK (1 phòng khách kèm bếp) thì dao động trong khoảng từ 170.000 đến 190.000 yên. Chính vì vậy, chỉ cần lệch thời điểm chuyển nhà một chút là một khoản tổn thất ròng từ vài chục nghìn đến hơn 150.000 yên sẽ nhanh chóng phát sinh. Sự xuất hiện của việc trùng lặp tiền thuê nhà này có lý do cấu trúc rõ ràng, và nếu có kiến thức đúng đắn cùng cách quản lý lịch trình hợp lý, bạn hoàn toàn có thể cắt giảm chúng một cách gọn gàng đến ngạc nhiên.
Trong bài viết này, một chuyên gia giao dịch bất động sản đã hỗ trợ hàng trăm cặp đôi và gia đình chuyển nơi ở thực tế sẽ truyền đạt toàn bộ nghệ thuật tính toán ngược của chuyên gia để ngăn chặn các khoản thanh toán lãng phí, từ thời điểm thông báo trả phòng, nghệ thuật tận dụng "đăng ký trước" đối với các căn hộ chuẩn bị trống, cho đến cách khéo léo đàm phán miễn phí tiền thuê nhà. Hãy tận dụng bài viết này cho đến cuối như một lộ trình giúp bạn không phải chịu thiệt thòi vì sự vội vã.
Tại sao tiền thuê nhà trùng lặp lại phát sinh? Khoảng thời gian chậm trễ trong hợp đồng thuê nhà và rủi ro tổn thất
Tiền thuê nhà trùng lặp xảy ra do khoảng thời gian chênh lệch giữa thông báo hủy hợp đồng nhà hiện tại (báo trước 1-2 tháng, không thể hủy bỏ) và ngày bắt đầu tính tiền nhà của nhà mới (khoảng 2-3 tuần sau khi đậu xét duyệt đối với căn hộ dọn vào ở ngay). Tại 23 khu đặc biệt của Tokyo, điều này dẫn đến tổn thất ròng từ vài chục nghìn đến hơn 150.000 yên, vì vậy việc nắm bắt cấu trúc hợp đồng là điều bắt buộc.
Khi lên kế hoạch chuyển nhà, nhiều người thường nghĩ rằng "hãy tìm được căn hộ tốt rồi mới hủy hợp đồng căn nhà hiện tại". Trên thực tế, tâm lý tự nhiên này lại chính là yếu tố lớn nhất gây ra tình trạng trùng lặp tiền thuê nhà. Trước tiên, hãy cùng tìm hiểu cơ chế của hợp đồng thuê nhà để làm rõ nguyên nhân tại sao khoảng thời gian trùng lặp lại xuất hiện.
Quy tắc thông báo hủy hợp đồng nhà hiện tại (Báo trước 1-2 tháng, nguyên tắc không thể hủy bỏ)
Khi kiểm tra hợp đồng thuê nhà hiện tại, hầu hết các trường hợp đều ghi rõ rằng "Việc thông báo hủy hợp đồng phải được thực hiện trước 1 tháng (hoặc 2 tháng) trước khi chuyển đi". Khoảng thời gian báo trước này được quy định theo pháp luật như một khoảng thời gian ân hạn để chủ nhà tìm kiếm người thuê tiếp theo, do đó theo nguyên tắc, bạn không thể tự ý rút ngắn thời gian này theoý muốn cá nhân của người thuê.
Hơn nữa, điều cần chú ý hơn là một khi đã đưa ra thông báo hủy hợp đồng thì theo nguyên tắc không thể rút lại. Ngay cả khi bạn xin lỗi rằng "Vì tôi rớt xét duyệt căn nhà mới nên muốn tiếp tục ở căn nhà hiện tại", nếu việc tìm kiếm người thuê mới đã bắt đầu hoặc một hợp đồng khác đã được chốt, bạn vẫn sẽ bị yêu cầu phải dọn đi theo đúng kế hoạch. Quy tắc nghiêm ngặt này chính là nguyên nhân gốc rễ khiến lịch trình chuyển nhà trở nên khó khăn.
- Luôn xác nhận trước "thời hạn báo trước hủy hợp đồng (trước 1 tháng hoặc 2 tháng)" trong hợp đồng thuê nhà hiện tại
- Xác định ngày tiếp nhận thông báo hủy hợp đồng là "ngày liên hệ với công ty quản lý" hay "ngày văn bản/biểu mẫu web đến nơi"
- Vì thông báo hủy hợp đồng theo nguyên tắc không thể rút lại, nên cần phải đưa ra thông báo sau khi đánh giá kỹ tiến độ tìm nhà mới
Quy tắc ngày bắt đầu tính tiền nhà mới (Căn hộ dọn vào ngay phát sinh sau khi được duyệt xét khoảng 2-3 tuần)
Các bất động sản được đăng trên các trang web cổng thông tin là "có thể dọn vào ở ngay" là những căn hộ mà người thuê trước đã chuyển đi, việc dọn dẹp đã hoàn tất và luôn trong trạng thái có thể bàn giao chìa khóa bất cứ lúc nào. Vì chủ nhà hoặc công ty quản lý muốn thu tiền thuê nhà càng sớm càng tốt, họ sẽ yêu cầu thiết lập ngày phát sinh tiền thuê nhà (ngày bắt đầu hợp đồng) khoảng từ 2 đến 3 tuần sau khi nộp đơn và được duyệt xét.
Ngay cả khi bạn thương lượng rằng "Vì căn nhà hiện tại của tôi hủy vào cuối tháng sau, nên hãy để tiền thuê nhà mới bắt đầu từ cuối tháng sau", rất hiếm có chủ nhà nào chịu chờ đợi căn hộ để trống hơn 1 tháng trời. Kết quả là, khoảng thời gian từ ngày phát sinh tiền thuê nhà mới cho đến ngày hoàn tất hủy hợp đồng nhà cũ sẽ trùng khớp hoàn toàn, tạo ra khoảng thời gian trùng lặp tiền thuê nhà mà bạn phải trả tiền cho cả hai nơi.
- Việc phát sinh tiền thuê nhà đối với căn hộ dọn vào ngay là lịch trình tiêu chuẩn trong ngành "khoảng 2-3 tuần kể từ khi nộp đơn"
- Thương lượng hoãn thời gian phát sinh tiền thuê nhà từ 1 tháng trở lên càng có xu hướng bị từ chối đối với các căn hộ được ưa chuộng
- Nếu ký hợp đồng căn hộ trống quá sớm, thời gian trùng lặp với thời hạn còn lại của nhà cũ sẽ kéo dài
Mô phỏng tổn thất tiền thuê nhà trùng lặp theo mức giá thị trường tại 23 khu
Khi xem xét mức giá thuê nhà trên thị trường tại 23 khu của Tokyo, thiệt hại tài chính do tiền thuê nhà trùng lặp lớn hơn nhiều so với tưởng tượng. Ngay cả đối với các căn hộ 1K/Studio dành cho người độc thân (khoảng 25 mét vuông), mức giá thuê trung bình cũng vượt quá 100.000 yên, trong khi các căn 1LDK (khoảng 40 mét vuông) dành cho các cặp đôi hoặc sống rộng rãi có mức giá dao động từ 170.000 đến 190.000 yên.
Nếu bạn đang sống ở căn hộ có quy định báo trước hủy hợp đồng trước 2 tháng và tiền thuê nhà mới bắt đầu sau 2 tuần dưới hình thức dọn vào ở ngay, thì việc trùng lặp tiền thuê nhà khoảng 1.5 tháng là điều không hiếm gặp. Tính ra, ngay cả với căn 1K cũng sẽ tiêu tốn khoảng 150.000 yên, còn với căn 1LDK là hơn 250.000 yên cho "căn phòng không có ai ở". Trong tình huống bạn muốn giảm thiểu chi phí ban đầu dù chỉ một chút, chi phí trùng lặp này là điều bằng mọi giá chúng ta muốn giảm thiểu tối đa.
- Căn 1K cho người độc thân (tiền thuê 100.000 yên): Trùng lặp 2 tuần tổn thất ròng khoảng 50.000 yên, 1 tháng khoảng 100.000 yên
- Căn 1LDK cho 2 người ở (tiền thuê 180.000 yên): Trùng lặp 2 tuần tổn thất ròng khoảng 90.000 yên, 1 tháng khoảng 180.000 yên
- Trường hợp đang ở căn hộ có quy định báo trước hủy hợp đồng trước 2 tháng, nguy cơ thời gian trùng lặp kéo dài hơn nữa là rất cao
So sánh thời gian trùng lặp và tổn thất tài chính theo từng mô hình phát sinh tiền thuê nhà trùng lặp
| Mô hình | Loại hợp đồng nhà mới👑 Đề xuất | Thời hạn báo trước nhà hiện tại | Thời gian trùng lặp trung bình | Mức tổn thất dự kiến (1K: Tiền nhà 100k yên) | Mức tổn thất dự kiến (1LDK: Tiền nhà 180k yên) |
|---|---|---|---|---|---|
| Hợp đồng dọn vào ngay thiếu kế hoạch | Phòng trống (dọn vào ngay) | Báo trước 1 tháng | Khoảng 2 tuần - 3 tuần | Khoảng 50.000 yên 〜 75.000 yên | Khoảng 90.000 yên 〜 135.000 yên |
| Trùng lặp kéo dài do báo trước 2 tháng | Phòng trống (dọn vào ngay) | Báo trước 2 tháng | Khoảng 1 tháng - 1.5 tháng | Khoảng 100.000 yên 〜 150.000 yên | Khoảng 180.000 yên 〜 270.000 yên |
| Thuật toán ngược chuyên gia khuyến nghị | Trước khi chuyển đi (Đăng ký trước) | Báo trước 1 tháng | Khoảng 0 ngày - 7 ngày | 0 yên 〜 khoảng 23.000 yên | 0 yên 〜 khoảng 42.000 yên |
| Áp dụng Free Rent (Miễn phí tiền nhà) | Phòng trống (Kèm 1 tháng FR) | Báo trước 1 tháng | Thực tế 0 ngày (Miễn tiền nhà) | 0 yên (Bù trừ thực tế) | 0 yên (Bù trừ thực tế) |
※ ※ Ước tính dựa trên giả định rằng cả nhà hiện tại và nhà mới đều có thể tính tiền theo ngày. Phí ích lợi chung hoặc phí quản lý có thể không nằm trong đối tượng được miễn phí tiền nhà (Free Rent), vì vậy cần phải xác nhận lại tài liệu hợp đồng.
Bí quyết tính toán ngược thời gian hoàn hảo bằng cách tận dụng "Đăng ký trước" (Senkou Moushikomi) cho các căn hộ sắp trống
Bằng cách thực hiện "Đăng ký trước" đối với các căn hộ sắp trống mà người thuê hiện tại chưa dọn đi, bạn có thể khớp hoàn hảo giữa ngày có thể dọn vào sau khi hoàn tất khôi phục nguyên trạng và ngày chấm dứt hợp đồng nhà hiện tại. Vì bạn có thể đưa ra quyết định cuối cùng sau khi xem phòng thực tế, đây là phương pháp hiệu quả giúp giảm thiểu chi phí thuê nhà trùng lặp mà không gặp rủi ro.
Phương pháp thông minh nhất để giải quyết tình thế tiến lưỡng nan: "Nếu là phòng có thể dọn vào ngay thì tiền thuê nhà sẽ phát sinh ngay lập tức, nhưng nếu nộp thông báo hủy hợp đồng trước thì tôi sợ sẽ không có chỗ để ở" chính là đăng ký trước (Senkou Moushikomi) đối với "căn hộ sắp trống" mà vẫn có người đang ở. Nếu thành thạo phương pháp này, bạn có thể giảm thiểu chi phí thuê nhà trùng lặp đến mức gần như bằng không.
Sự khác biệt mang tính quyết định giữa "Đăng ký trước" và "Hợp đồng trước"
Trên thị trường cho thuê, có rất nhiều căn hộ bắt đầu được quảng cáo từ giai đoạn người thuê cũ vẫn đang sinh sống. Có 2 hình thức đăng ký cho các căn hộ này là "Đăng ký trước" (Senkou Moushikomi) và "Hợp đồng trước" (Senkou Keiyaku), việc nắm rõ sự khác biệt này là cực kỳ quan trọng.
Đăng ký trước cho phép bạn tiến hành xét duyệt thuê nhà trước, sau khi người thuê cũ chuyển đi và hoàn tất việc dọn dẹp, bạn sẽ đi xem bên trong phòng rồi mới quyết định có ký hợp đồng hay không. Nếu kết quả xem phòng khác với hình dung, bạn có thể hủy bỏ mà không mất phí. Ngược lại, hợp đồng trước là việc ký kết hợp đồng mà hoàn toàn không đi xem phòng, do đó nếu hủy hợp đồng sau khi đã ký, bạn sẽ phải chịu khoản phí phạt lớn. Nếu muốn tránh rủi ro và chuyển nhà an toàn, hãy luôn chọn những căn hộ cho phép đăng ký trước.
- Đăng ký trước: Có thể ký hợp đồng sau khi xác nhận lần cuối bằng cách xem phòng thực tế. Không mất phí phạt dù có hủy bỏ trong trường hợp bất khả kháng
- Hợp đồng trước: Ký kết hợp đồng mà không xem phòng. Hủy sau khi ký hợp đồng sẽ phát sinh tổn thất về phí phạt và chi phí ban đầu
- Luôn xác nhận rõ "có thể đăng ký trước hay không" khi xem thông tin tuyển dụng trên cổng thông tin hoặc khi liên hệ với công ty bất động sản
Dòng thời gian lý tưởng từ lúc đăng ký trước đến khi dọn vào ở
Lịch trình lý tưởng sử dụng đăng ký trước bắt đầu bằng việc tìm kiếm căn hộ có ngày dự kiến người thuê cũ chuyển đi là "khoảng 1 tháng sau". Nộp đơn đăng ký và hoàn thành xét duyệt thuê nhà trong khoảng từ 3 đến 5 ngày để đảm bảo quyền ưu tiên số 1.
Sau khi người thuê cũ chuyển đi, sẽ mất khoảng 1 đến 2 tuần cho công việc khôi phục nguyên trạng như dọn dẹp vệ sinh hay thay giấy dán tường. Trong thời gian thi công này hoặc ngay sau khi thi công hoàn tất, bạn sẽ đi xem phòng thực tế, và khi đã củng cố quyết định tiến hành ký hợp đồng chính thức, bạn mới nộp thông báo hủy hợp đồng cho công ty quản lý nhà hiện tại. Vì từ khi hoàn thành thi công đến lúc bắt đầu hợp đồng có khoảng thời gian đệm là 1 tuần, bạn có thể kiểm soát khoảng thời gian chồng chéo tiền thuê nhà cũ và mới chỉ trong vỏn vẹn vài ngày.
- Bước 1: Nộp đăng ký trước cho căn hộ đang có người ở, hoàn tất xét duyệt và đảm bảo quyền ưu tiên số 1
- Bước 2: Đi xem thực tế căn hộ vào thời điểm trước hoặc sau khi hoàn tất dọn dẹp sau khi người thuê cũ chuyển đi
- Bước 3: Nộp thông báo hủy hợp đồng nhà hiện tại vào thời điểm xác nhận tình trạng phòng và quyết định ký hợp đồng chính thức
Những lưu ý khi thựcهن đăng ký trước và quản lý rủi ro khi hủy xem phòng
Mặc dù đăng ký trước là một phương pháp rất tiện lợi, nhưng cũng có rủi ro cần lưu ý. Đó là trường hợp "nếu sau khi xem phòng mà bạn thấy không ưng ý và quyết định không thuê", lịch trình chuyển nhà của bạn sẽ phải bắt đầu lại từ đầu. Nếu bạn đã nộp thông báo hủy hợp đồng nhà hiện tại trước khi xem phòng, bạn sẽ rơi vào tình huống phải tìm một căn phòng mới thật gấp gáp trước thời hạn chuyển đi.
Do đó, chúng tôi khuyên bạn nên xác nhận trước tại hiện trường về các khu vực chung của tòa nhà (tình trạng quản lý của khu vực để rác, bãi đỗ xe, sảnh chính) và môi trường xung quanh ngay tại giai đoạn đăng ký trước. Ngoài ra, việc nhờ công ty bất động sản cung cấp dữ liệu quá khứ có thể xem ảnh chụp bên trong hoặc xem VR, đồng thời nghiên cứu kỹ các góc lồi của dầm nhà hay ánh sáng mặt trời cũng giúp bạn giảm thiểu tối đa sự sai lệch kỳ vọng khi đi xem phòng thực tế.
- Để chừa lại khả năng hủy bỏ sau khi xem phòng, hãy thực hiện việc thông báo hủy nhà hiện tại một cách cẩn trọng cho đến ngay trước khi ký hợp đồng chính thức
- Xác nhận trước tại hiện trường về diện mạo bên ngoài, khu vực chung, và độ sáng của đường đi vào ban đêm từ ga gần nhất tại giai đoạn đăng ký trước
- Chuẩn bị sẵn thông tin về các căn hộ lựa chọn thứ 2 và thứ 3 song song để phòng hờ trường hợp phải hủy bỏ
Chẩn đoán miễn phí qua LINE về chi phí ban đầu và tình trạng phòng trống của căn hộ bạn quan tâm
Chỉ cần gửi đường dẫn URL căn hộ tìm thấy trên SUUMO hoặc HOME'S. Chúng tôi sẽ kiểm tra ngay trong ngày về việc xem xét lại các chi phí phụ trội không cần thiết và xác định xem có phải là căn hộ ảo hay không.
Thử tư vấn và chẩn đoán miễn phí qua LINE💡 Hướng dẫn thuê nhà Tokyo cho người nước ngoài: Hỗ trợ thân thiện & chuyên nghiệp
Thuê nhà tại Tokyo có những quy tắc và thủ tục đặc thù. Tại Sorai Tokyo, chúng tôi hỗ trợ khách hàng quốc tế với các giải pháp trọn gói:
- Phê duyệt người bảo lãnh: Đối tác trực tiếp với GTN và EPOS—chấp nhận thẻ tín dụng quốc tế, thẻ ngoại kiều (residence card) và visa du học sinh.
- Không chi phí ẩn: Báo giá minh bạch 100%, tuyệt đối không ép buộc phí khử khuẩn giá cao hay phụ phí dịch vụ 24/7 không cần thiết.
- Tư vấn đa ngôn ngữ: Kiểm tra hợp đồng, hỗ trợ thủ tục điện thoại/điện/nước và hướng dẫn khu vực sống bởi các chuyên viên bất động sản được cấp phép.
Cạm bẫy từ việc đàm phán Free Rent (miễn phí tiền thuê nhà) và phí phạt hủy hợp đồng sớm
Free Rent (miễn phí tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định) là phương pháp đắc lực để bù đắp tình trạng trả tiền thuê nhà trùng lặp, nhưng thông thường sẽ đi kèm với "phí phạt hủy hợp đồng sớm" nếu bạn chuyển đi trước 1 đến 2 năm. Việc tận dụng sau khi đã xem xét kỹ lưỡng các điều khoản hợp đồng là điều vô cùng cần thiết.
Khi bạn rơi vào tình huống "rất muốn ở một căn hộ trống có thể dọn vào ở ngay, nhưng lại không muốn trả tiền thuê nhà trùng lặp", "Free Rent (FR)" – chính sách miễn phí tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian – sẽ là một "vị cứu tinh" đáng tin cậy. Tuy nhiên, đằng sau những lời mật ngọt đó cũng tồn tại những ràng buộc trong hợp đồng, vì vậy bạn cần phải tiến hành đàm phán với kiến thức chính xác.
Cơ chế áp dụng Free Rent và kỹ thuật đàm phán hiệu quả
Đối với chủ nhà, một khi đã giảm tiền thuê nhà thì điều đó sẽ gây ảnh hưởng xấu đến giá trị tài sản của toàn bộ tòa nhà cũng như giá bán trong tương lai, vì vậy họ rất e ngại việc giảm tiền thuê hàng tháng. Mặt khác, nếu là hình thức "giữ nguyên tiền thuê hàng tháng, nhưng áp dụng Free Rent miễn phí nửa tháng hoặc 1 tháng đầu tiên", thì tổn thất trên sổ sách của chủ nhà sẽ được hạn chế, do đó họ có xu hướng tương đối linh hoạt trong việc đáp ứng yêu cầu này.
Bí quyết đàm phán ở đây không phải là chỉ đơn thuần nhờ vả rằng "Xin hãy miễn tiền nhà cho tôi", mà là đưa ra các điều kiện cụ thể như: "Vì ngày chấm dứt hợp đồng ở chỗ ở hiện tại là ngày 15 tháng này, nếu quý vị có thể điều chỉnh ngày phát sinh tiền thuê nhà của căn hộ mới trùng vào ngày đó, hoặc áp dụng Free Rent cho 2 tuần cho đến thời điểm đó, tôi sẽ ký hợp đồng quyết định ngay lập tức". Ngay cả đối với bên cho thuê, nếu đó là một khách thuê tuyệt vời chắc chắn sẽ chốt hợp đồng, thì trong nhiều trường hợp họ sẽ sẵn sàng vui vẻ đáp ứng khoảng 2 tuần Free Rent.
- Việc "áp dụng Free Rent" dễ nhận được sự đồng thuận từ phía chủ nhà hơn là "giảm giá thuê nhà"
- Đề xuất thăm dò việc miễn phí số ngày bị trùng lặp cùng với thái độ tích cực "sẽ ký hợp đồng ngay sau khi vượt qua thẩm định"
- Việc đàm phán sẽ có lợi hơn vào mùa thấp điểm (từ cuối tháng 4 đến tháng 8, tháng 10 đến tháng 11) hoặc các căn hộ trống đã qua hơn 1 tháng kể từ khi bắt đầu tìm kiếm người thuê
Cần chú ý! Xem xét kỹ lưỡng các điều khoản phạt hủy hợp đồng sớm
Điều mà bạn phải xác nhận kỹ lưỡng nhất khi sử dụng Free Rent chính là điều khoản đặc biệt về "phí phạt hủy hợp đồng sớm". Vì phía chủ nhà không đời nào cho không tiền nhà một cách vô điều kiện, nên việc đặt ra hình phạt tiền bồi thường nếu chấm dứt hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định đã trở thành thông lệ, nhằm phòng ngừa rủi ro kiểu như "thật không ngờ vừa cho hưởng Free Rent mà đã chuyển đi sau nửa năm thì thành ra lỗ vốn".
Nội dung điều khoản đặc biệt thông thường sẽ bao gồm các câu văn như: "Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn 1 năm tính từ ngày bắt đầu hợp đồng, người thuê phải trả khoản tiền phạt tương đương với số tiền thuê nhà của khoảng thời gian được áp dụng Free Rent (hoặc 1 tháng tiền thuê nhà)". Những ai có khả năng nhận được quyết định chuyển công tác từ công ty, hoặc có dự định kết hôn hay sống chung trong tương lai gần, hãy nhớ mô phỏng trước xem bản thân có thể vượt qua khoảng thời gian ràng buộc này hay không trước khi ký kết hợp đồng.
- Kiểm tra số năm của "thời gian hạn chế hủy hợp đồng (1 năm hoặc 2 năm)" có trong điều khoản đặc biệt
- Xác nhận số tiền phạt phải trả khi hủy hợp đồng sớm (1 đến 2 tháng tiền nhà, hoặc khoản tiền tương đương với thời gian được miễn phí Free Rent)
- Trường hợp kế hoạch cuộc sống có khả năng cao thay đổi, việc đưa ra quyết định không cố gắng đòi hỏi Free Rent một cách gượng ép cũng rất quan trọng
Sự chuẩn bị cho trường hợp phí quản lý và phí chung cư không nằm trong diện được miễn phí
Một điểm rất dễ bị bỏ sót đó là "Free Rent" về cơ bản chỉ được áp dụng cho "tiền thuê nhà thuần túy (tiền nhà)". Phí quản lý hàng tháng, phí chung cư, phí hội đồng quản lý khu phố, phí sử dụng khu vực để xe đạp,... thường không nằm trong diện được miễn phí và sẽ được yêu cầu thanh toán theo phương pháp tính theo ngày tính từ ngày bắt đầu hợp đồng.
Ví dụ, ngay cả khi bạn thuê một căn hộ có giá nhà 100.000 yên và phí quản lý 15.000 yên được áp dụng 1 tháng Free Rent, thì khoản thanh toán của tháng đầu tiên không phải hoàn toàn bằng 0 yên mà bạn vẫn phải thanh toán khoản phí quản lý là 15.000 yên. Nếu bạn lên kế hoạch tài chính với suy nghĩ rằng "nó sẽ hoàn toàn miễn phí", bạn sẽ cảm thấy bối rối khi nhìn thấy bảng chi phí trước khi ký hợp đồng, vì vậy thái độ xác nhận trước các chi tiết trong bảng báo giá một cách tỉ mỉ là không thể thiếu.
- Phí quản lý, phí chung cư, phí hội phố... thường vẫn phát sinh tính theo ngày ngay cả trong thời gian Free Rent
- Xác nhận trong bảng báo giá xem số tiền thanh toán của tháng đầu tiên là "hoàn toàn 0 yên" hay "chỉ thanh toán phí quản lý"
- Xác nhận trước với công ty bất động sản về lịch trình thanh toán của tháng bắt đầu hợp đồng và tháng tiếp theo
Chẩn đoán miễn phí chi phí ban đầu và tình trạng phòng trống của căn hộ bạn quan tâm qua LINE
Chỉ cần gửi đường dẫn (URL) căn hộ bạn tìm thấy trên SUUMO hoặc HOME'S. Chúng tôi sẽ xem xét lại các khoản phụ phí không cần thiết và xác nhận ngay trong ngày xem đó có phải là căn hộ "mồi" hay không.
Thử tư vấn và chẩn đoán miễn phí qua LINECắt giảm tổng chi phí ban đầu! Tối ưu hóa phí môi giới và xem xét lại các khoản phụ phí không cần thiết
Để giảm chi phí chuyển nhà, không chỉ cần đối phó với việc trả tiền thuê nhà trùng lặp mà còn phải xác định tính hợp lý của phí môi giới (về nguyên tắc là 0,55 tháng, tối đa là 1,1 tháng đã bao gồm thuế) và cắt giảm các khoản phụ phí không cần thiết như phí thi công kháng khuẩn tự nguyện hoặc hỗ trợ khẩn cấp 24 giờ.
Dù bạn có hạn chế được việc trùng lặp tiền thuê nhà đến đâu đi nữa, nhưng nếu bảng chi tiết chi phí ban đầu của ngôi nhà mới có vô số các khoản tùy chọn không cần thiết thì đó lại là sự phản tác dụng. Bằng cách nắm rõ các tiêu chuẩn hợp lý được quy định trong Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản và xem xét kỹ lưỡng các khoản phụ phí dư thừa, bạn có thể cắt giảm đáng kể tổng chi phí liên quan đến việc chuyển nhà.
Quy tắc giới hạn trên của phí môi giới (về nguyên tắc là 0,55 tháng, tối đa 1,1 tháng đã bao gồm thuế khi có sự đồng ý)
Khi ký hợp đồng thuê nhà, không ít lần bạn sẽ nhận được bảng báo giá được ghi sẵn một cách mặc định là "Phí môi giới = Tiền thuê 1 tháng + Thuế tiêu dùng (1,1 tháng)". Tuy nhiên, theo thông báo của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch dựa trên Điều 46 của Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản, giới hạn trên của phí môi giới được quy định là "tổng cộng của bên cho thuê và bên thuê là tiền thuê 1 tháng + thuế tiêu dùng".
Hơn nữa, trừ khi có được sự đồng ý trước của người yêu cầu, mức phí hoa hồng tối đa có thể nhận từ người thuê về nguyên tắc được ấn định là "0,55 tháng tiền thuê (đã bao gồm thuế)". Nếu khoản phí 1,1 tháng bị tính vào mà không có bất kỳ lời giải thích nào từ đầu, bên thuê có quyền yêu cầu một lời giải thích chi tiết về lý do tại sao lại có con số đó. Lựa chọn một công ty bất động sản có tính minh bạch cao chính là cơ bản để phòng tránh việc thanh toán lãng phí.
- Giới hạn trên theo nguyên tắc pháp lý là 0,55 tháng do bên thuê chịu (đã bao gồm thuế), tối đa 1,1 tháng chỉ khi có sự đồng ý trước
- Nếu bảng báo giá ghi 1,1 tháng, hãy yêu cầu giải thích về khoản mục chi tiết hoặc quy trình đồng ý
- Lựa chọn công ty bất động sản chân chính, tuân thủ rõ ràng giới hạn pháp lý từ đầu và đưa ra lời giải thích dễ hiểu
Bí quyết phân định để loại bỏ các tùy chọn tự nguyện như phí khử trùng phòng, hỗ trợ 24 giờ
Khi nhận được bảng báo giá chi phí ban đầu, ngoài tiền đặt cọc (shikikin), tiền lễ (reikin) và tiền thuê nhà trước, liệu bạn có thấy các khoản mục như "phí thi công khử trùng phòng", "lớp phủ kháng khuẩn quang xúc tác", "hỗ trợ an tâm chuyển đến 24 giờ", "bộ dụng cụ phòng chống thảm họa", "phí bình chữa cháy" được liệt kê hay không? Những khoản này được tính theo đơn vị từ vài nghìn đến vài chục nghìn yên, và không hiếm trường hợp tổng cộng lại tăng vọt lên gần 50.000 - 80.000 yên.
Thực tế mà nói, phần lớn các sản phẩm đi kèm này là "các tùy chọn đăng ký tự nguyện" được thêm vào theo phán quyết của công ty bất động sản hoặc công ty quản lý. Tất nhiên, việc lựa chọn tham gia để cảm thấy an tâm hơn cũng là một phương án, nhưng đối với những hạng mục không bắt buộc, bằng cách xác nhận rằng "Khoản thi công kháng khuẩn hoặc hỗ trợ này có phải là tự nguyện không? Vì lý do ngân sách, tôi có thể xin phép loại bỏ nó được không?", có rất nhiều trường hợp bạn có thể dễ dàng cắt giảm chi phí ban đầu xuống mức vài chục nghìn yên.
- Kiểm tra các tên gọi như "khử trùng", "khử mùi", "hỗ trợ", "dụng cụ chữa cháy" có trong bảng báo giá
- Phân loại xem đó là hạng mục bắt buộc do công ty quản lý chỉ định hay là sản phẩm được công ty môi giới tự ý cộng thêm
- Thể hiện ý định một cách lịch sự và rõ ràng rằng "Vì không cần thiết nên hãy lược bỏ giúp tôi" và yêu cầu làm lại bảng báo giá
Tận dụng các chế độ trợ cấp chuyển nhà và hỗ trợ tiền thuê nhà của chính quyền địa phương (Shinjuku, Kita, Toshima, v.v.)
Một cách tiếp cận nhằm giảm bớt chi phí ban đầu mà thường hay bị bỏ qua chính là "Chế độ trợ cấp chuyển nhà" do chính quyền địa phương nơi bạn chuyển đến hoặc nơi đang sinh sống thực hiện. Ví dụ, có những quận chuẩn bị các khoản trợ cấp hậu hĩnh để thu hút các hộ gia đình nuôi dạy con cái, các cặp đôi mới cưới hoặc các hộ gia đình trẻ như "Trợ cấp chuyển cư thúc đẩy thế hệ mới" hay "Trợ cấp tiền thuê nhà ở tư nhân (dành cho hộ gia đình có con nhỏ)" của quận Shinjuku, "Trợ cấp chi phí chuyển cư cho hộ gia đình gia đình" của quận Kita, hay hỗ trợ chuyển nhà của quận Toshima.
Nội dung trợ cấp rất đa dạng, từ việc hỗ trợ một phần chi phí ban đầu như tiền lễ hoặc phí môi giới, cho đến việc chi trả khoản trợ cấp khoảng 10.000 - 30.000 yên mỗi tháng tiền nhà trong suốt vài năm. Do có trường hợp chế độ sẽ kết thúc ngay khi đạt đến hạn mức ngân sách, hoặc thường yêu cầu phải nộp đơn trước khi chuyển nhà, nên việc tìm hiểu trước các điều kiện trợ cấp mới nhất trên trang web chính thức của tòa市役所/区役所 (tòa án thành phố/quận) nơi chuyển đến là hoàn toàn xứng đáng.
- Xác nhận xem chính quyền địa phương (tòa quận, tòa thành phố) nơi chuyển đến có "Tiền trợ cấp chuyển nhà" hay "Chế độ trợ cấp tiền thuê nhà" hay không
- Tồn tại các khoản trợ cấp hậu hĩnh dành cho các hộ gia đình mới cưới, hộ gia đình nuôi con nhỏ, các hộ chuyển nhà trong cùng quận
- Nộp đơn sớm vì có nhiều chế độ yêu cầu việc nộp đơn trước khi ký hợp đồng hoặc trước khi chuyển nhà là điều kiện bắt buộc
Danh sách kiểm tra phân loại "Hạng mục bắt buộc" và "Hạng mục tùy chọn có thể cắt giảm" trong chi phí ban đầu
| Tên hạng mục | Mức giá thị trường (tham khảo)👑 Đề xuất | Tính chất tham gia | Lời khuyên về việc xem xét và cắt giảm |
|---|---|---|---|
| Tiền đặt cọc (Shikikin)・Tiền lễ (Reikin) | Mỗi loại 0〜2 tháng tiền nhà | Điều kiện hợp đồng (Bắt buộc) | Chọn căn hộ không mất tiền lễ, hoặc thử thương lượng miễn phí tiền lễ đối với căn hộ có thời gian rao bán dài |
| Phí môi giới | 0,55〜1,1 tháng tiền nhà | Thù lao pháp lý (có giới hạn trên) | Về nguyên tắc là 0,55 tháng (đã bao gồm thuế). Khi bị tính 1,1 tháng, hãy xác nhận xem có sự đồng ý trước hay không |
| Phí thi công kháng khuẩn・khử mùi trong phòng | Khoảng 15.000〜33.000 yên | Về nguyên tắc là tự nguyện | Thường là tùy chọn riêng của công ty môi giới, hãy nói "Không cần thiết" để loại bỏ |
| Hỗ trợ an tâm 24 giờ | Khoảng 16.500〜22.000 yên (2 năm) | Tùy chọn hoặc bắt buộc tùy theo căn hộ | Có thể loại bỏ nếu không phải là điều kiện bắt buộc theo quy định quản lý. Có thể thay thế bằng dịch vụ đi kèm của bảo hiểm hỏa hoạn |
| Chất chữa cháy đơn giản・Bộ phòng chống thảm họa | Khoảng 10.000〜15.000 yên | Về nguyên tắc là tự nguyện | Có thể mua các sản phẩm tương đương với giá vài nghìn yên tại các cửa hàng thông thường hoặc mua sắm trực tuyến nên từ chối hoàn toàn không vấn đề gì |
| Phí bảo hiểm hỏa hoạn | Khoảng 15.000〜25.000 yên (2 năm) | Điều kiện hợp đồng (Bắt buộc nhưng có thể lựa chọn) | Thảo luận xem có thể tự cá nhân tham gia gói bảo hiểm rẻ hơn có nội dung bồi thường tương đương thay vì qua đại lý chỉ định hay không |
※ ※Các hạng mục được công ty quản lý chỉ định là "Điều kiện nhập cư (bắt buộc)" có thể không thể loại bỏ. Hãy xác nhận trước khi ký hợp đồng.
Cẩm nang tính ngược hoàn chỉnh để giảm thiểu tối đa tình trạng trùng lặp tiền thuê nhà khi chuyển nơi ở (Việc cần làm từ 60 ngày trước)
Bằng cách tiến hành có kế hoạch việc thông báo hủy hợp đồng, xem nhà, thẩm định và điều chỉnh ngày bắt đầu hợp đồng trong khoảng thời gian từ 60 ngày đến 30 ngày trước ngày dự định chuyển đi, bạn có thể thực hiện việc chuyển nhà suôn sẻ trong khi vẫn giảm thiểu tối đa tiền thuê nhà trùng lặp.
Sau khi đã tích lũy đủ kiến thức, chúng ta hãy áp dụng vào lịch trình hành động thực tế. Từ 60 ngày trước khi chuyển nhà cho đến ngày dọn vào ở, chuyên gia bất động sản sẽ giới thiệu các bước tính ngược hoàn chỉnh được áp dụng thực tế tại hiện trường về việc nên làm gì vào thời điểm nào để vừa phòng tránh tình trạng trùng lặp tiền thuê nhà vừa chuyển phòng một cách an toàn.
Từ 60 đến 45 ngày trước khi rời đi: Kiểm tra hợp đồng của nơi ở hiện tại và tìm kiếm các căn hộ sắp trống
Bước đầu tiên của việc chuyển nhà là lấy hợp đồng thuê nhà hiện tại của bạn ra và xác nhận lại xem thời gian thông báo hủy hợp đồng là "1 tháng trước" hay "2 tháng trước". Ngoài ra, hãy nhớ xác nhận xem nếu bạn chuyển đi giữa tháng thì tiền thuê có được tính theo tỷ lệ ngày hay không, hay bắt buộc phải tính tròn tháng cho đến hết cuối tháng.
Khi đã nắm rõ các quy tắc hủy hợp đồng, bạn hãy bắt đầu tìm kiếm các căn hộ sắp trống trên các trang web cổng thông tin với điều kiện như "Thời điểm dọn vào: Giữa đến cuối tháng sau". Từ giai đoạn này, nếu bạn trao đổi trước với công ty bất động sản để họ âm thầm lựa chọn giúp những "căn hộ sắp trống dự kiến chuyển đi vào cuối tháng X mà có thể nộp đơn đăng ký trước", quá trình này sẽ diễn ra vô cùng suôn sẻ.
- Xác nhận "Thời hạn thông báo hủy hợp đồng" và "Khả năng tính tiền thuê theo ngày trong tháng chuyển đi" trong hợp đồng của nơi ở hiện tại
- Lập danh sách các căn hộ chất lượng tốt dự kiến sẽ trống sau 1 đến 1.5 tháng kể từ ngày bạn muốn chuyển nhà
- Khi tìm thấy căn hộ ưng ý, hãy liên hệ với công ty bất động sản để hỏi về khả năng nộp đơn đăng ký trước
Từ 44 đến 30 ngày trước khi rời đi: Thời điểm nộp đơn đăng ký trước, vượt qua thẩm định và thông báo hủy hợp đồng
Khi đã tìm được căn hộ mục tiêu, hãy nhanh chóng nộp đơn đăng ký trước để tiến hành thẩm định thuê nhà. Nếu bạn chuẩn bị sẵn các giấy tờ cần thiết (giấy tờ tùy thân, thẻ bảo hiểm y tế, giấy chứng nhận thu nhập, v.v.) từ trước, bạn có thể hoàn tất quá trình phê duyệt thẩm định trong vòng 2 đến 3 ngày.
Khi quá trình thẩm định được thông qua, quyền "ưu tiên số 1" được xác định và công ty quản lý đưa ra lịch trình dự kiến về thời điểm dọn vào ở (thời hạn hoàn thành công việc khôi phục hiện trạng), đây chính là lúc bạn nộp thông báo hủy hợp đồng cho công ty quản lý nơi ở hiện tại. Bằng cách tuân thủ triệt để thứ tự này, bạn có thể hoàn toàn tránh được rắc rối tồi tệ nhất là "đã hủy hợp đồng nhà cũ nhưng lại trượt thẩm định nhà mới dẫn đến việc không có chỗ để ở".
- Chuẩn bị trước các giấy tờ xác nhận danh tính hoặc chứng nhận thu nhập cần thiết cho việc thẩm định nhằm hướng tới sự phê duyệt nhanh chóng
- Sau khi thẩm định nhà mới được thông qua và có dự kiến về thời điểm dọn vào ở, hãy tiến hành thông báo hủy hợp đồng chính thức cho nơi ở hiện tại
- Tạm thời điều chỉnh ngày giờ mong muốn kiểm tra tình trạng rời đi của nhà hiện tại với công ty quản lý vào thời điểm này
Từ 29 ngày trước đến ngày dọn vào ở: Hoàn thành xem nhà, điều chỉnh ngày bắt đầu hợp đồng và sắp xếp công ty chuyển nhà
Ngay sau khi người thuê trước chuyển đi, hoặc tranh thủ khoảng thời gian giữa các công việc khôi phục hiện trạng, bạn hãy tiến hành đi xem nhà mới. Hãy thực hiện việc đo đạc cẩn thận (chiều rộng rèm cửa, không gian đặt máy giặt, không gian tủ lạnh, tuyến đường vận chuyển), và nếu không có vấn đề gì, hãy tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng chính thức. Nhân cơ hội này, hãy yêu cầu điều chỉnh lịch trình cuối cùng để ngày phát sinh tiền thuê nhà càng gần với ngày hủy hợp đồng ở nơi ở hiện tại càng tốt.
Khi ngày bắt đầu hợp đồng đã được ấn định, hãy nhanh chóng sắp xếp công ty chuyển nhà. Trong trường hợp thời gian trùng lặp tiền thuê nhà kéo dài khoảng vài ngày đến 1 tuần, bạn có thể áp dụng mẹo khôn ngoan là tránh những ngày cuối tuần đông đúc và khung giờ đắt đỏ, sử dụng chuyến chiều hoặc chuyến linh hoạt (free flight) vào các ngày trong tuần để giảm trực tiếp chi phí chuyển nhà xuống vài chục nghìn yên. Hãy lập một lịch trình thư thả từ việc chuyển đồ đạc ra khỏi nhà cũ, chuyển vào nhà mới cho đến việc trả lại chìa khóa và kiểm tra nhà cũ.
- Khi đi xem nhà, hãy dùng thước dây để đo đạc không gian bố trí đồ nội thất, thiết bị gia dụng và kích thước thang máy vận chuyển
- Đối chiếu ngày phát sinh tiền thuê nhà mới và ngày rời đi của nhà cũ để lấy báo giá cạnh tranh từ các công ty chuyển nhà
- Nếu có khoảng thời gian trùng lặp vài ngày, hãy tận dụng gói chuyển nhà linh hoạt ngày trong tuần để giảm đáng kể chi phí cơ bản khi chuyển nhà
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Q Tôi thông báo trước về ngày chuyển đi ở căn hộ hiện tại trước khi tìm được căn hộ mới thì có sao không? ▼
Q Đối với các căn hộ trống có thể dọn vào ở ngay, tôi có thể thương lượng để lùi ngày tính tiền thuê nhà đến 1 tháng sau được không? ▼
Q Những căn hộ có đi kèm ưu đãi miễn phí tiền thuê nhà (Free Rent) liệu có bị đặt giá thuê cao hơn bình thường không? ▼
Q Nếu trong bảng báo giá chi phí ban đầu có những khoản không cần thiết, tôi nên nói thế nào để họ loại bỏ mà không làm mất lòng bên môi giới? ▼
Hiện thực hóa việc chuyển nhà lý tưởng và tiết kiệm bằng hợp đồng minh bạch cùng chiến lược tính toán ngược tỉ mỉ
Tình trạng đóng tiền thuê nhà trùng lặp (trả hai tiền nhà cùng lúc) khi chuyển nơi ở có thể được giảm thiểu một cách đáng kinh ngạc nếu bạn hiểu đúng các quy tắc của hợp đồng thuê nhà và tận dụng một cách có kế hoạch các phương pháp như đăng ký trước (tiền nhiệm) hoặc miễn phí tiền thuê nhà (free rent). Vì đây là thời điểm mà các khoản chi phí thường chồng chất lên nhau như tiền cọc, tiền lễ, và phí chuyển nhà, bạn hoàn toàn không cần thiết phải chi trả tiền thuê nhà vô ích cho một căn phòng không có ai ở.
Bên cạnh đó, để kìm hãm chi phí ban đầu, việc song song với việc cắt giảm tiền nhà trùng lặp là kiểm tra một cách khách quan xem "trong bảng báo giá được đưa ra có bao gồm các chi phí phụ trợ không cần thiết hay không" cũng là điều vô cùng quan trọng. Chỉ bằng việc xem xét lại các hạng mục bị cộng dồn mà không hay biết như phí khử trùng hay phí hỗ trợ chi phí cao, bạn có thể tiết kiệm được số tiền mặt lên tới hàng chục nghìn đến hơn một trăm nghìn yên.
Tại Sorai Tokyo, chỉ bằng việc gửi đường dẫn (URL) của căn phòng mà bạn quan tâm tìm thấy trên các trang web cổng thông tin đến tài khoản LINE chính thức của chúng tôi, các chuyên gia bất động sản (nhân viên giao dịch đất đai và tòa nhà) sẽ chẩn đoán miễn phí không chỉ việc xác nhận tốc độ xem đó có phải là bất động sản mồi (ảo) hay không, mà còn kiểm tra xem bảng báo giá chi phí ban đầu có chứa các chi phí phụ trợ không cần thiết hay không. Vì bạn có thể tư vấn mà không cần đến cửa hàng và mọi thứ được hoàn tất qua LINE, nên những ai đang lo lắng về lịch trình chuyển nhà hoặc tiền thuê nhà trùng lặp hãy cứ thoải mái kết bạn và trao đổi với chúng tôi nhé. Chúng tôi sẽ toàn lực hỗ trợ bạn tìm kiếm nhà ở một cách trung thực và minh bạch.
Tác giả: Ban biên tập Sorai Tokyo (Được giám sát bởi chuyên viên bất động sản được cấp phép)
Đội ngũ tư vấn bất động sản chuyên hỗ trợ người nước ngoài tìm nhà và giải thích chi phí ban đầu tại Tokyo. Chúng tôi vượt qua rào cản ngôn ngữ và khác biệt về phong tục tập quán, hỗ trợ hết mình bằng tiếng Nhật, tiếng Anh và tiếng Việt để bạn có một khởi đầu an tâm và thuận lợi nhất tại Nhật Bản.