Khi thuê căn hộ tại Nhật Bản, bạn sẽ gặp nhiều khoản chi phí ban đầu như tiền đặt cọc (Shikikin), tiền lễ (Reikin), và phí môi giới. Việc thấu hiểu ý nghĩa và mức phí tiêu chuẩn của từng khoản sẽ giúp kế hoạch tài chính của bạn suôn sẻ hơn nhiều. Trong bài viết này, chúng tôi giải thích chi tiết các khoản chi phí ban đầu của hợp đồng thuê nhà tại Nhật. Vì các khoản phí này có thể cảm thấy rất phức tạp—đặc biệt đối với người nước ngoài—chúng tôi sẽ giải thích một cách dễ hiểu và tận tình nhất.
Dưới đây là danh sách các khoản chi phí ban đầu điển hình khi thuê một căn hộ tiêu chuẩn tại Nhật Bản. Hãy tham khảo cho kế hoạch ngân sách của bạn:
| Khoản phí | Mức tiêu chuẩn | Giải thích |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc (Shikikin) | 1 đến 2 tháng tiền nhà | Khoản tiền đặt cọc dùng để dọn dẹp và khôi phục căn phòng khi trả nhà. Số tiền còn dư sau khi trừ đi chi phí dọn dẹp sẽ được hoàn lại. |
| Tiền lễ (Reikin) | 1 đến 2 tháng tiền nhà | Khoản tiền không hoàn lại trả cho chủ nhà như một lời cảm ơn theo phong tục truyền thống. |
| Phí môi giới | 1 tháng tiền nhà + thuế | Phí trả cho công ty môi giới bất động sản để hỗ trợ quá trình tìm nhà và làm hợp đồng. |
| Tiền nhà trả trước | Tính theo ngày đến 1 tháng | Khoản tiền nhà tháng đầu tiên trả trước khi chuyển vào. Được tính theo số ngày thực tế nếu bạn dọn vào giữa tháng. |
| Bảo hiểm cháy nổ | 15.000 đến 30.000 JPY / 2 năm | Bảo hiểm bắt buộc khi thuê nhà để bảo vệ đồ đạc cá nhân và bồi thường thiệt hại cho tòa nhà nếu có sự cố. |
| Phí công ty bảo lãnh | 0,5 đến 1 tháng tiền nhà | Chi phí ban đầu khi sử dụng dịch vụ của công ty bảo lãnh tiền thuê nhà thay vì người bảo lãnh cá nhân. |
Tiền đặt cọc (Shikikin) là một khoản tiền đặt cọc bảo đảm nộp cho chủ nhà khi dọn vào. Khoản này dùng làm tài sản thế chấp trong trường hợp bạn chậm trả tiền nhà, hoặc căn phòng cần sửa chữa khi bạn dọn đi.
Theo hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, những hao mòn tự nhiên (do thời gian và quá trình sinh hoạt thông thường) sẽ do chủ nhà chịu trách nhiệm chi trả, người thuê không phải thanh toán các khoản này.
✅ Không tính cho khách thuê (Nguyên tắc)
❌ Tính chi phí cho khách thuê (Nguyên tắc)
Nếu bạn không hài lòng với số tiền cọc được hoàn lại khi dọn đi, chúng tôi khuyên bạn nên yêu cầu bảng kê chi tiết bằng văn bản và tham khảo ý kiến của trung tâm bảo vệ người tiêu dùng hoặc xem lại các hướng dẫn của chính phủ.
Tiền lễ (Reikin) là khoản tiền trả một lần như một lời cảm ơn gửi đến chủ nhà vì đã cho bạn thuê phòng. Khác với tiền đặt cọc, tiền lễ hoàn toàn không được hoàn lại dưới bất kỳ hình thức nào khi bạn dọn đi.
Phong tục trả tiền lễ được cho là bắt nguồn từ thời kỳ thiếu hụt nhà ở trầm trọng sau Thế chiến thứ hai. Để bày tỏ lòng biết ơn vì được chủ nhà cho thuê một nơi để sinh sống, người đi thuê đã gửi tặng một khoản tiền lễ, và phong tục này dần trở thành một quy định bất thành văn.
Mặc dù nguồn cung nhà ở ngày nay đã được cải thiện rất nhiều, phong tục này vẫn tồn tại sâu sắc, đặc biệt là ở các đô thị lớn tại Nhật Bản. Tuy nhiên, các căn hộ không yêu cầu tiền lễ (Reikin-zero) đang ngày càng tăng lên trong những năm gần đây. Hãy lưu ý rằng tiền lễ là do chủ nhà thiết lập, và việc thương lượng giảm tiền lễ là cực kỳ khó khăn trên thực tế. Phương án thực tế nhất là chọn các căn hộ không yêu cầu tiền lễ ngay từ đầu, đặc biệt là trong các mùa thấp điểm.
💡 Mẹo tìm nhà không cần tiền lễ
※ Tiền lễ do chủ nhà tự quyết định, việc thương lượng giảm tiền lễ là rất khó khăn. Nếu bạn muốn tránh khoản phí này, phương pháp thực tế nhất là tìm kiếm các căn hộ ghi rõ "Reikin-zero" ngay từ đầu.
🗼 Các khu vực sầm uất ở Tokyo rất hiếm căn hộ "Không tiền lễ"
Mặc dù căn hộ không tiền lễ đang tăng lên trên toàn quốc, tuy nhiên tại các khu vực trung tâm sầm uất ở Tokyo (như Shibuya, Shinjuku, Ebisu, Meguro và quận Minato), nhu cầu luôn vượt quá nguồn cung. Vì vậy, lựa chọn không tiền lễ tại đây cực kỳ hạn chế. Trong hầu hết trường hợp, tiền lễ 1 đến 2 tháng là tiêu chuẩn thông thường.
Nếu bạn nhất quyết tìm nhà không tiền lễ ở trung tâm Tokyo, hãy chuẩn bị tinh thần rằng danh sách lựa chọn sẽ bị thu hẹp đáng kể. Việc mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các ga lân cận hoặc các quận lân cận thay vì chỉ tập trung vào các ga trung tâm lớn sẽ giúp tăng cơ hội tìm thấy nhà có chi phí ban đầu thấp hơn.
Phí môi giới là khoản phí trả cho công ty bất động sản để bù đắp cho công sức hỗ trợ bạn trong suốt quá trình tìm kiếm căn hộ và hoàn thành hợp đồng.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản Nhật Bản, mức phí môi giới tối đa được giới hạn ở mức "1 tháng tiền nhà + thuế tiêu dùng." Tuy nhiên, đây là hạn mức tối đa theo luật định, và một số công ty môi giới có áp dụng chính sách giảm phí.
📋 Quy định về hạn mức phí môi giới
Hãy cùng mô phỏng số tiền bạn thực sự sẽ phải chi trả bằng những con số cụ thể:
| Khoản phí | Tiền thuê: 60.000 JPY | Tiền thuê: 80.000 JPY | Tiền thuê: 100.000 JPY |
|---|---|---|---|
| Tiền cọc (1 tháng) | 60.000 JPY | 80.000 JPY | 100.000 JPY |
| Tiền lễ (1 tháng) | 60.000 JPY | 80.000 JPY | 100.000 JPY |
| Phí môi giới (1 tháng + thuế) | 66.000 JPY | 88.000 JPY | 110.000 JPY |
| Tiền nhà trả trước (1 tháng) | 60.000 JPY | 80.000 JPY | 100.000 JPY |
| Bảo hiểm cháy nổ (2 năm) | 15.000 JPY | 20.000 JPY | 20.000 JPY |
| Phí bảo lãnh (0,5 tháng) | 30.000 JPY | 40.000 JPY | 50.000 JPY |
| Tổng cộng | khoảng 291.000 JPY | khoảng 388.000 JPY | khoảng 480.000 JPY |
※ Các con số trên chỉ là ước tính sơ bộ. Các chi phí bổ sung như phí thay ổ khóa mới, phí khử trùng phòng, hoặc phí dịch vụ hỗ trợ 24 giờ có thể áp dụng tùy thuộc vào từng căn hộ.
Chuyển nhà luôn là việc tiêu tốn khá nhiều tiền bạc. Nhằm giúp bạn "giảm thiểu tối đa số tiền mặt phải trả ban đầu", chuyên gia môi giới bất động sản sẽ giải thích chi tiết 5 kỹ thuật cắt giảm cực kỳ hữu ích mà bạn có thể áp dụng ngay khi lựa chọn căn hộ và thương lượng hợp đồng.
Các căn hộ không cọc không lễ giúp bạn giảm thiểu đáng kể chi phí ban đầu khi chuyển nhà. Tuy nhiên, vì bạn có nguy cơ bị tính phí dọn dẹp hoặc sửa chữa cao khi dọn ra ngoài, hãy luôn kiểm tra kỹ các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng.
💡 Thực tế về nhà không đặt cọc: Sự khác biệt có nhỏ hơn bạn nghĩ?
"Không đặt cọc" nghe có vẻ là một món hời lớn, nhưng bạn cần lưu ý. Ngay cả khi không cần đặt cọc khi dọn vào, hợp đồng thuê nhà hầu như luôn đi kèm điều khoản đặc biệt yêu cầu khách thuê phải trả chi phí dọn dẹp chuyên nghiệp khi trả nhà.
Mức phí dọn dẹp tiêu chuẩn dao động khoảng 30.000 đến 50.000 JPY cho phòng đơn (1R/1K), và có thể lên tới 50.000 đến 80.000 JPY trở lên đối với các căn hộ có diện tích lớn hơn. Nói cách khác, bạn vẫn sẽ phải chi trả khoản này sau đó.
| Mô hình | Khi dọn vào (Đặt cọc) | Khi dọn ra (Dọn dẹp v.v.) | Tổng chi phí thực tế |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc 1 tháng (60k JPY) | 60.000 JPY | Khấu trừ từ tiền cọc (Số dư còn lại được hoàn trả) |
~60.000 JPY |
| Không đặt cọc | 0 JPY | Thanh toán riêng khi trả nhà (khoảng 30.000–50.000 JPY) |
30.000–50.000 JPY+ |
※ Ước tính dựa trên căn hộ phòng đơn có giá thuê 60.000 JPY. Mặc dù giảm chi phí trả trước khi dọn vào là lợi thế lớn, nhưng hãy nhớ rằng bạn sẽ phải chi trả tiền dọn dẹp khi trả phòng sau này.
Free rent là chương trình khuyến mãi miễn phí tiền thuê nhà trong 1 đến 2 tháng đầu tiên. Đây là cách cực kỳ hiệu quả để giảm bớt gánh nặng tài chính khi chi phí chuyển nhà tích tụ.
Một số công ty môi giới bất động sản có chính sách giảm hoặc miễn phí môi giới. Hãy so sánh nhiều bên để tìm ra lựa chọn tốt nhất.
Bằng cách phối hợp nhịp nhàng giữa thời hạn thông báo hủy hợp đồng của căn hộ hiện tại (thường là trước 1 tháng) với ngày bắt đầu hợp đồng (ngày dọn vào) của căn hộ mới, bạn có thể giảm thiểu tối đa khoảng thời gian bị "trùng tiền nhà" (phải trả tiền thuê cho cả hai nơi cùng một lúc).
Thông thường, sau khi nộp hồ sơ đăng ký căn hộ mới và vượt qua vòng xét duyệt, bạn sẽ có khoảng từ 2 đến 3 tuần chuẩn bị trước khi hợp đồng chính thức bắt đầu tính tiền nhà. Việc lập kế hoạch thông minh cho ngày trả phòng cũ và ngày ký hợp đồng mới sẽ giúp bạn tiết kiệm được từ vài vạn đến hơn chục vạn Yên chi phí phát sinh vô ích.
Sử dụng dịch vụ của các công ty môi giới hoặc công ty bảo lãnh hỗ trợ thanh toán qua thẻ tín dụng hoặc trả góp nhiều lần sẽ giúp giảm bớt đáng kể gánh nặng chi phí ban đầu.
Mặc dù người nước ngoài phải chịu các khoản chi phí ban đầu cơ bản giống như công dân Nhật Bản, nhưng có một số yếu tố bổ sung cần xem xét:
Chi phí ban đầu để thuê một căn hộ tại Nhật Bản có thể dễ dàng lên tới 4 đến 6 tháng tiền nhà. Bằng cách làm rõ ý nghĩa và mức phí tiêu chuẩn của từng khoản trước, bạn có thể:
Tại Sorai Tokyo, chúng tôi giải thích kỹ lưỡng từng khoản chi phí ban đầu của bạn bằng tiếng Nhật, tiếng Anh và tiếng Việt, đồng thời hỗ trợ bạn tìm kiếm các căn hộ phù hợp với ngân sách. Chúng tôi đồng hành toàn diện cùng khách hàng quốc tế từ việc chọn công ty bảo lãnh phù hợp đến kiểm tra kỹ lưỡng các chi tiết hợp đồng.
Bạn muốn biết thêm chi tiết về chi phí thuê nhà ban đầu?
Chúng tôi rất hân hạnh được hỗ trợ bạn bằng tiếng Anh, tiếng Việt hoặc tiếng Nhật. Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay!
Tư vấn miễn phí ngay →