Вы получили ключи от нового жилья, и в Токио начинается ваша новая жизнь. Время, когда вы распаковываете коробки и расставляете мебель, — очень волнующее и приятное. Однако в этой праздничной суете многие забывают об одной важной вещи, что через несколько лет может обернуться потерей 100 000 иен и более. Речь идет о спорах по «восстановлению первоначального состояния» (Genjo Kaifuku) при выезде.
Японские договоры аренды требуют вернуть квартиру в исходное состояние при выезде, но случаи, когда управляющие компании неверно трактуют правила и требуют с жильцов необоснованно завышенные суммы на ремонт, происходят постоянно. В этой статье мы подробно разберем официальные правила разделения расходов на «счет собственника» и «счет жильца», а также расскажем о «5 обязательных пунктах проверки» при заселении, которые займут всего 10 минут и станут вашей надежной самообороной.
Даже если вы впервые снимаете квартиру самостоятельно или плохо знакомы с переездами в Токио, достаточно просто понять эти правила, терминологию и предпринять несколько простых действий в самый первый день, чтобы практически полностью исключить любые споры при выезде.
При съезде со съемной квартиры многие думают: «Неужели восстановление означает, что я обязан вернуть жилье в абсолютно "новое" состояние, точно такое же, как при въезде?» Однако это серьезное заблуждение.
Согласно «Руководству по предотвращению споров при восстановлении жилья», составленному Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии (MLIT), определение восстановления формулируется следующим образом:
«Восстановление первоначального состояния — это устранение износа и повреждений, возникших вследствие умысла или неосторожности арендатора, нарушения им обязанности бережного отношения рачительного управляющего, а также иного использования, выходящего за рамки обычного».
Звучит немного сложно, но если упростить, то расходы делятся по следующим базовым категориям:
Каждый месяц мы платим немалую арендную плату. В нее уже заложены расходы на амортизацию жилья от обычного проживания. Поэтому за ухудшение состояния квартиры в рамках нормальной жизнедеятельности арендатор абсолютно не обязан доплачивать из своего кармана при выезде.
Какие именно элементы относятся к зоне ответственности каждой из сторон? Мы подготовили простую и понятную иллюстрацию. Обязательно запомните эти стандарты.
На первый взгляд это может показаться сложным, но суть проста: «Если вы ведете обычный образ жизни и поддерживаете базовую чистоту (регулярная уборка и проветривание), расходы практически никогда не перекладываются на жильца».
Тем не менее при выезде со стороны УК могут прозвучать неправомерные требования вроде: «Эти вмятины в шкафу сделали вы, поэтому оплатите замену ламината во всей комнате». Единственный способ защитить себя — провести экспресс-проверку в день заселения, о которой мы расскажем ниже.
Успех в предотвращении споров при выезде решается за первые полчаса в день заселения, еще до того, как занесут мебель. Обязательно выполните следующие 5 действий:
Это лучший и самый мощный способ защиты. Пока грузчики еще не начали заносить коробки из машины, пройдитесь по пустой квартире со смартфоном.
Сфотографируйте абсолютно всё, что вызывает сомнения: имеющиеся мелкие царапины на полу, отходящие обои, перекосы дверей, ржавчину на кухонной мойке или кривизну оконных рам.
Секрет правильной съемки: делайте парные кадры — «крупный план (деталь)» и «общий план ( комната целиком)». Только по крупному плану невозможно доказать, где именно находился дефект, а на общем плане деталей не разглядеть. Лучше всего загрузить эти фото в облако, чтобы надежно зафиксировать цифровую метку времени (дату съемки). Эти фотографии станут вашим главным щитом, который спасет ваши 100 000 иен через несколько лет.
При подписании договора или в день въезда управляющая компания почти всегда выдает бланк под названием «Акт осмотра жилья при заселении» (Checklist).
Не игнорируйте его из-за лени. Заполняйте его максимально конкретно, увязывая с фотографиями из шага ①: «Западная комната: царапина длиной 3 см на полу в 50 см от окна», «Раковина в ванной: легкое потемнение внутри тумбы под раковиной».
Заполнив бланк, обязательно сфотографируйте весь лист целиком или снимите копию для себя перед отправкой в УК по почте или онлайн. Бережно храните эту копию в документах до самого выезда — это ваше финальное доказательство.
Помимо косметических дефектов на стенах и полу, в первый же день проверьте работу инженерных систем и оборудования.
Если обнаружены неполадки, сразу сообщите управляющей компании, зафиксировав, что «это не работало изначально». Если промолчать и начать жить так, а через несколько лет сообщить о поломке, вас могут обвинить в порче оборудования во время проживания и потребовать оплатить ремонт.
Иногда в первый же день могут произойти сантехнические или электрические неполадки как скрытый дефект оборудования.
Выясните расположение электрощитка, общего крана воды (обычно находится в техническом шкафу снаружи квартиры рядом с входной дверью) и газового вентиля. Подключение газа требует обязательного присутствия жильца в заранее назначенное время. Специалист газовой службы при подключении сразу проверит работу плит и водонагревателя. Если вас что-то смутит (например, вода долго нагревается), укажите на это прямо на месте для моментального исправления.
Обычно после выезда предыдущего жильца клининговая компания проводит уборку под ключ. К сожалению, из-за халатности уборщиков квартира может быть передана со скрытой грязью.
Загляните во все углы: снимите крышку слива в ванной и проверьте на наличие застрявших волос и налета, проверьте фильтры кухонной вытяжки на предмет жирного налета, посмотрите, нет ли толстого слоя пыли на оконных рамах.
Если обнаружены явные следы грязи, сделайте фото до заноса багажа и немедленно свяжитесь с управляющей компанией с требованием провести повторную уборку. Первый день, когда квартира пуста, — лучшее время проверить, соответствует ли чистота тем деньгам, которые вы платите за клининг (обычно эта сумма удерживается из залога при выезде или оплачивается при заселении).
В день выезда представитель УК при осмотре может заявить: «Ремонт этого места обойдется в 120 000 иен. Пожалуйста, подпишите акт согласия на удержание залога».
Если у вас возникнут малейшие сомнения или вы не согласны с суммой, ни в коем случае не подписывайте документы и не ставьте личную печать прямо на месте. Заберите бумаги с собой, вежливо объяснив, что хотите спокойно во всем разобраться. Ваша подпись юридически означает автоматическое согласие с расходами, и оспорить их впоследствии будет крайне тяжело.
Если переговоры зашли в тупик, вы можете обратиться за бесплатной помощью в государственные консультационные службы:
Кроме того, если вы только планируете искать жилье в Токио, «выбор надежного агентства недвижимости с прозрачными условиями договора на старте и качественной поддержкой во время проживания» — это лучший способ уберечь себя от любых проблем.
Переезд отнимает много физических и душевных сил, и в первый день вы наверняка будете валиться с ног от усталости. Мы отлично понимаем желание махнуть рукой: «Ладно, проверю царапины в следующие выходные...»
Однако, как только вы расставите мебель и коробки, грань между «дефектами, которые уже были» и «царапинами, случайно сделанными вами или грузчиками при заносе вещей» сотрется, и у вас не останется никаких весомых доказательств для спора.
«Сфотографируйте каждый угол абсолютно пустой квартиры. И детально запишите все замечания в лист осмотра».
Эти простые действия в первые 10 минут практически на 100% застрахуют вас от потери десятков и сотен тысяч иен при съезде. Экономьте с умом, делайте первые шаги правильно и пусть ваша новая жизнь в Токио будет комфортной и счастливой!
Sorai Tokyo — это агентство недвижимости, работающее преимущественно в районах Адати (Кита-Сэндзю, Аясэ, Кита-Аясэ), которое искренне заботится о вашем комфорте и поддерживает вас на новом жизненном этапе. От подбора жилья и детального разъяснения пунктов договора до решения вопросов при заселении и проверки правил выезда — наши профессиональные сотрудники окажут вам самую теплую и надежную поддержку. Даже если вы впервые начинаете самостоятельную жизнь и у вас много вопросов, смело обращайтесь в Sorai Tokyo!