【Защитите свои 100 000 иен одним фото】 Правила возврата квартиры (Genjo Kaifuku) в Токио и 5 обязате

Получение ключей от новой квартиры — это начало захватывающей новой жизни в Токио. Распаковка коробок и расстановка мебели приносят много радости. Однако за приятными хлопотами переезда скрывается ловушка, которую многие упускают из виду, что через несколько лет может обернуться потерей 100 000 иен или более. Речь идет о спорах при выезде, связанных с «восстановлением первоначального состояния» квартиры (Genjo Kaifuku).

В договорах аренды жилья в Японии прописано правило возврата квартиры в исходное состояние. К сожалению, нередко управляющие компании, неверно трактуя правила, выставляют иностранным жильцам необоснованно высокие счета за косметический ремонт. В этой статье мы подробно объясним официальные правила разграничения расходов между арендодателем и арендатором, а также расскажем о 5 обязательных шагах при заселении, которые займут всего 10 минут, но надежно защитят ваш кошелек.

Даже если это ваша первая аренда квартиры в Японии или вы еще не привыкли к правилам жизни в Токио, знание этих простых терминов и базовых действий в первый день заселения поможет вам практически полностью избежать проблем при выезде.

1. Что такое «Genjo Kaifuku»? Права и обязанности при аренде жилья

Переезжая со съемной квартиры, многие думают: «Означает ли восстановление квартиры (Genjo Kaifuku), что я должен вернуть её в абсолютно новом состоянии, как при сдаче?» Но это серьезное заблуждение.

Согласно Руководству по спорам о восстановлении жилья, разработанному Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии (MLIT), данное понятие определяется следующим образом:

«Восстановление первоначального состояния (Genjo Kaifuku) — это устранение повреждений и износа, возникших в результате умышленных действий или халатности арендатора, нарушения им обязанностей по добросовестному уходу за жильем, либо использования квартиры с превышением мер обычной эксплуатации».

Говоря простыми словами, расходы делятся на следующие категории:

• Естественное старение материалов (износ со временем): оплачивает владелец (арендодатель)
• Обычный эксплуатационный износ (незначительные следы при аккуратном проживании): оплачивает владелец (арендодатель)
• Умышленный ущерб или неосторожность (царапины и пятна по неосторожности жильца): оплачивает жилец (арендатор)

Каждый месяц мы платим арендную плату, которая в Японии бывает довольно высокой. В эту сумму уже заложена стоимость амортизации жилья за время вашего проживания. Следовательно, за естественное снижение стоимости квартиры при аккуратной эксплуатации жилец платить при выезде не обязан.

2. Кто платит? Сравнительная таблица разделения расходов при выезде

Какая именно ответственность лежит на каждой из сторон? Мы подготовили наглядную схему ниже, чтобы вам было легче ориентироваться в этих правилах.

На первый взгляд правила могут показаться сложными, но суть проста: если вы ведете обычный образ жизни и поддерживаете чистоту (регулярно убираетесь и проветриваете комнаты), расходы на ремонт на вас практически никогда не перекладываются.

Однако на практике при выезде из квартиры управляющие компании могут попытаться выставить необоснованные требования, например: «Поскольку вы поцарапали этот шкаф, оплатите замену напольного покрытия во всей комнате». Единственный и самый надежный способ защитить себя в такой ситуации — провести самостоятельную проверку при заселении, о которой мы расскажем ниже.

3. Как полностью избежать споров при выезде? 5 обязательных действий при заселении

Основа успешного предотвращения споров при выезде закладывается в самый первый день заселения, в течение нескольких десятков минут до заноса вещей. Обязательно выполните следующие 5 действий:

① Сделайте подробные фото-доказательства до заноса вещей

Это ваш самый мощный рубеж защиты. Прежде чем грузчики начнут заносить коробки из машины, обойдите всю квартиру со смартфоном.

Сфотографируйте абсолютно всё, что вызывает вопросы: мелкие царапины на ламинате, отслоение обоев, перекос дверей, ржавчину на кухонной мойке, неровности оконных рам.

Главное правило съемки — делать кадры парами: крупный план (макросъемка дефекта) + общий план (показывающий, где именно в комнате находится этот дефект). Если сделать только крупный план, будет невозможно доказать, в какой именно части квартиры эта царапина. А на общем плане её просто не будет видно. Рекомендуем сразу загрузить снимки в облако, чтобы зафиксировать точные дату и время (таймстамп). Одна такая фотография в будущем спасет вас от расходов на ремонт в сотни тысяч иен.

② Подробно заполните и отправьте «Отчет о состоянии жилья при заселении» (Nyukyo-ji Genkyo-todoke)

При заключении договора или в день заселения управляющая компания или агентство недвижимости обычно выдают бланк для проверки исходного состояния квартиры.

Ни в коем случае не игнорируйте этот документ. Заполняйте его, ссылаясь на сделанные вами фотографии: например, «Жилая комната: царапина на полу длиной 3 см в 50 см от окна», «Умывальник: небольшое потемнение внутри тумбы под раковиной».

Перед тем как отправить заполненный бланк почтой или через интернет, обязательно сфотографируйте или отсканируйте его для себя. Храните эту копию вместе с договором аренды до самого выезда из квартиры — это ваш ключевой юридический аргумент.

③ Проверьте исправность коммуникаций и бытовой техники

Помимо внешних дефектов, в первый же день обязательно проверьте работу всех систем и оборудования в квартире:

• Откройте все краны: достаточен ли напор воды в душе, не капает ли вода после закрытия крана, уходит ли вода в слив без задержек.
• Включите вытяжку и вентиляторы: нет ли странного гула или скрежета при работе вытяжки на кухне, в ванной и туалете.
• Протестируйте кондиционер: нормально ли работают режимы охлаждения и обогрева, нет ли постороннего шума или запаха плесени.
• Проверьте двери и окна: плотно ли они закрываются, нет ли перекосов или заеданий при открытии.

Если вы обнаружите какую-либо неисправность, незамедлительно свяжитесь с управляющей компанией и сообщите, что проблема присутствовала на момент заселения. Если вы отложите это и сообщите через несколько месяцев или лет, арендодатель может решить, что поломка произошла по вашей вине, и потребует оплатить ремонт.

④ Изучите расположение счетчиков и вентилей (кранов аварийного отключения)

Аварийные ситуации с водой или электричеством из-за скрытых дефектов, хоть и редко, но случаются при заселении.

Заранее найдите электрощиток (breaker), главный вентиль воды (обычно находится в шкафу коммуникаций на лестничной клетке рядом с дверью) и газовый кран. Напомним, что для подключения газа в Японии требуется ваше личное присутствие при визите газовой службы (Tachiai). В ходе подключения сотрудник проверяет работу плиты и водонагревателя — обязательно сразу укажите ему на любые неполадки (например, если вода нагревается слишком медленно).

⑤ Убедитесь в качестве проведенной профессиональной уборки (House cleaning)

Перед заселением нового жильца в квартире обязательно проводится клининг. Но иногда клининговые компании выполняют свою работу недобросовестно.

Откройте слив в ванной и проверьте, нет ли там волос и грязи. Осмотрите решетку кухонной вытяжки на наличие жира, а также оконные рамы — на предмет пыли.

При обнаружении плохой уборки сделайте фотографии до заноса мебели и сразу потребуйте от управляющей компании провести повторный клининг. Проверять качество уборки лучше всего именно в пустой квартире в самый первый день.

4. Что делать при необоснованных требованиях? Полезные контакты

В день выезда при совместном осмотре квартиры (Tachiai) представитель управляющей компании может заявить: «Ремонт этой царапины стоит 120 000 иен. Пожалуйста, подпишите здесь согласие на вычет из вашего залога (Shikikin)».

Если у вас возникли сомнения или вы не согласны со стоимостью, ни в коем случае не ставьте свою подпись на месте. Скажите, что вам нужно забрать документы домой для ознакомления и вы готовы обсудить детали позже. Ваша подпись означает юридическое согласие с суммой вычета, и оспорить её впоследствии будет практически невозможно.

Если переговоры зашли в тупик, вы можете обратиться в официальные службы поддержки клиентов в Японии:

• Центр защиты прав потребителей (горячая линия: 188): специалисты центра помогут разобраться в ситуации и дадут практические рекомендации по решению спора с арендодателем.
• Консультационный центр по спорам о жилье при Токийском департаменте городского развития: предоставляет консультации и разъяснения относительно Токийских правил аренды (Tokyo Rules). Аналогичные центры существуют и в других префектурах Японии.

Для тех, кто только планирует поиск жилья в Токио, лучшим способом избежать проблем является выбор надежного агентства недвижимости, которое предоставляет прозрачные условия договора, поддержку без поручителей и двуязычное обслуживание с самого начала.

5. Заключение: первые 10 минут заселения сэкономят ваши деньги в будущем

Переезд отнимает много физических и эмоциональных сил, и в первый день вы наверняка будете валиться с ног. Мы прекрасно понимаем соблазн отложить осмотр квартиры на следующие выходные.

Однако после того как вы расставите мебель и разложите вещи, доказать, что царапина была там до вас, а не появилась во время заноса шкафа или вашей повседневной жизни, станет практически невозможно.

«В пустой квартире сфотографировать каждый уголок и записать все замечания в отчет».

Всего 10 минут этой несложной работы при заселении почти на 100% застрахуют вас от риска потерять крупную сумму денег при выезде. Сэкономьте свои средства, сделайте правильный первый шаг и пусть ваша новая жизнь в Токио начнется исключительно с приятных эмоций!