よくある質問 (FAQ)
Q. どこの不動産会社に行っても紹介される物件が同じなのはなぜですか？
A. 日本全国のほぼすべての不動産会社は、「REINS（レインズ）」という不動産会社専用の共通システムを使っているからです。大家さん側から依頼を受けた不動産会社がそこに情報を登録することで、全国の仲介会社が一瞬で同じ空室情報を検索・紹介できるようになります。
Q. 仲介会社の良し悪しを見分けるポイントはありますか？
A. 「室内消毒費用」や「簡易消火器代」といった任意オプションを強制しないこと、日当たりや騒音などのデメリットもしっかり説明してくれること、そしてLINEのやり取りがスピーディーなこと。この3つが揃っている会社なら、安心して任せられます。
Q. 他社で見つけた物件情報を持って相談しても大丈夫ですか？
A. はい、大歓迎です。SUUMOなどのポータルサイトで見つけたお部屋のURLやスクリーンショットを、信頼できる仲介会社にLINE等で送るだけで、その 1 社からまとめて空室確認や内見案内をしてもらうことができます。
Q. SUUMOなどのポータルサイトで見つけた物件が「すでに成約済み」と言われるのはなぜですか？
A. ポータルサイトの更新には 1〜2 日のタイムラグがあるため、すでに埋まってしまったお部屋が掲載され続けてしまうことがあるからです。レインズを使えば、現在の本当の募集状況をリアルタイムで確認できます。
Q. 不動産業界の「囲い込み」とは何ですか？どうやって防げばよいですか？
A. 大家さん側から募集を任された不動産会社が、両側の手数料を独占するために他社からの問い合わせを「商談中」などと嘘をついて断る行為です。防ぐには、仲介会社に「レインズの最新の登録画面を見せていただけますか？」と直接聞いてみるのが一番の対策になります。
「A不動産でもB不動産でも、まったく同じ物件を勧められた」――初めてお部屋探しをしたときに、そんな不思議な経験をしたことはありませんか？
実はこれ、日本の不動産業界ではごく当たり前のことなんです。物件情報をリアルタイムで共有するインフラがあるため、「どこのお店に行っても紹介される部屋はほぼ同じ」というのが、いまの賃貸市場のリアルです。
この仕組みさえ知っておけば、週末に何軒もの不動産屋をはしごして疲れる必要はありません。今回は、不動産流通の心臓部である「REINS（レインズ）」の仕組みを分かりやすく紐解きながら、本当に信頼できる不動産会社の選び方をお伝えします。
どこの不動産会社でも同じ物件を紹介できる「REINS」の仕組み
全国の不動産会社が同じお部屋を紹介できるのは、国が指定する共通のデータベース『REINS（レインズ）』で空室情報がリアルタイムに共有されているから。管理会社が登録した物件情報を、日本中どのお店からでも検索・紹介できる仕組みです。
全国の不動産会社が同じ物件を案内できる。そのカラクリは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する、全国共通のオンラインデータベース「REINS（レインズ：Real Estate Information Network System）」にあります。管理会社（大家さん側）が空室情報を登録した瞬間、全国約 13 万社ある仲介会社すべてに情報が行き渡る仕組みです。
「元付（管理）」と「客付（仲介）」という不動産会社の2つの役割
不動産取引には、大家さんから入居募集を受ける「元付（管理）会社」と、入居者側の窓口となる「客付（仲介）会社」の2つがあります。この2社が共同で仲介を行うため、どの店舗からでも同じ物件が紹介できます。
お部屋の募集から契約成立にいたるまで、不動産会社は主に2つの役割に分かれています。それぞれの役割を知っておくと、お部屋探しがぐっとスムーズになります。
| ポジション |
主な役割と機能 |
元付（もとづけ）会社
※貸主側・管理会社 |
大家さんから直接、物件の管理や空室募集の依頼を受ける会社。物件の詳細をREINSに登録し、広く他の不動産会社に情報を提供します。 |
客付（きゃくづけ）会社
※借主側・仲介会社 |
お部屋を探している「あなた（入居者）」の相談窓口となる会社。REINSなどから希望に合うお部屋を検索・紹介し、内見や契約手続きをトータルでサポートします。 |
街で見かける多くの不動産会社は、後者の「客付会社（仲介会社）」にあたります。大家さんと直接つながっている管理会社が物件をレインズに載せた瞬間、全国すべての仲介会社が即座にその情報を確認でき、あなたに紹介できる状態になります。
ポータルサイト（SUUMO等）の更新遅れと「おとり物件」の真実
SUUMOなどのポータルサイトには1〜2日の更新ラグがあり、成約済みのお部屋が掲載されたままになることがあります。対してREINSはリアルタイムで連動しているため、信頼できる仲介会社なら正確な空室状況を瞬時に特定できます。
ネットでお部屋を探すとき、多くの人がSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトを使うはず。しかし、ここには隠れた弱点があります。それは、情報の更新に「1〜2日程度（長いときは数日以上）のタイムラグ」がある点です。
管理会社が申し込みを受け付けてからポータルサイトの掲載が落ちるまでには、どうしても時差が生じます。このタイムラグの間も掲載され続けているのが、いわゆる「成約済みの掲載遅れ物件」。問い合わせても「すでに埋まってしまいました」と言われてしまうのは、このタイムラグのせいです。
一方、レインズは管理会社がステータスを書き換えた瞬間に情報がアップデートされます。SUUMOで見つけた物件のURLをLINEで送って、5分後には「今も募集していますよ。今日これから内見ましょう」と返事が入る——フットワークの軽い仲介会社なら、それくらいのスピード感で動いてくれます。
ポータルサイトで「成約済み」の部屋ばかりが表示されてしまう理由や、おとり物件に振り回されずにREINSをフル活用して最新の空室状況を調べるコツについては、別記事に詳しくまとめています。
「共同仲介」における業界の悪習「囲い込み」とその防ぎ方
元付会社が両手手数料を狙って他社からの紹介を断る「囲い込み（物件の抱え込み）」を防ぎ適正に契約するには、仲介会社へ「この物件はREINSに紹介可能な状態で登録されていますか？」と直接尋ね、登録状況を確認してもらうのが効果的です。
元付会社と客付会社が連携してお部屋を紹介する仕組みは、本来とても合理的です。しかし残念なことに、一部の不誠実な管理会社（元付会社）による「囲い込み（物件の抱え込み）」という悪習がいまだに残っているのも事実です。
「囲い込み」とは、他社からの「このお部屋を案内したい」という問い合わせに対し、「すでに商談中」などと嘘をついて紹介を拒否する行為のこと。自社で直接お客さんを見つければ、大家さんと入居者の双方から仲介手数料をもらえる（両手仲介）ため、情報を独占しようとするのが目的です。
入居者にとってのデメリットは、せっかく見つけた優良物件なのに、自分が信頼して選んだ仲介会社経由では「紹介できない」と嘘を信じ込まされてしまう点にあります。
もし気に入った部屋を「もう埋まっています」と断られたら、諦める前に次のような質問を仲介会社に投げかけてみてください。
- 「レインズ（REINS）では、現在どんなステータスで公開されていますか？」
- 「他社サイトでは募集中になっているのですが、レインズの最新画面を一緒に見せてもらうことはできますか？」
- 「他社からの客付（紹介）を受け付けている物件なのか、確認していただくことは可能ですか？」
誠実な不動産会社なら、こうした質問を嫌がることはありません。その場でレインズの画面を共有してくれたり、すぐに管理会社に確認の電話を入れてくれたりするはずです。情報をオープンにしてくれる姿勢があるかどうかが、何よりの安心材料になります。
「どこでも同じお部屋を紹介できる」のなら、不動産会社はどう選ぶべき？
どこのお店に行っても同じ物件を紹介してもらえるからこそ、お部屋そのものではなく『信頼できるサービス』や『費用の透明性』で選びましょう。不要なオプションの強制がなく、誠実で返信がスピーディーな不動産会社を見極めるのが成功の秘訣です。
全国の不動産会社が同じデータベースを使っている以上、「A社で見つけた部屋を、信頼できるB社で契約する」ということはシステム上、何も問題ありません。
つまり、大事なのは「どこで物件を見つけるか」ではなく、「どの会社を通じて契約するか」です。ここからは、失敗しない不動産会社選びの4つのチェックポイントを見ていきましょう。
1. 不要なオプションや強制付帯費用を請求されないか
室内消毒代や消火器代といった「任意オプション」を、契約の必須条件として強制的に請求してこないか見積もり時に確認しましょう。不透明な費用のない、支払いの透明性が高い不動産会社を選ぶのが安心です。
同じ物件でも、初期費用の見積もりが会社によって3万〜5万円も違うことがあります。この差額の正体は、仲介会社による独自の「オプション費用」の上乗せです。
よくあるのが「室内消毒代（1.5万〜2万円）」「簡易消火器代（1万〜1.5万円）」「入居サポート費（1.5万〜2万円）」。本来は任意で断れるはずなのに、「必須条件です」と強制してくるケースも少なくありません。不必要な費用を削って賢く契約するために、あらかじめ敷金・礼金の仕組みと初期費用を安く抑えるコツを頭に入れておき、見積書をしっかり見極めるのがおすすめです。
2. 物件のデメリットや近隣環境も誠実に説明してくれるか
日当たりや騒音、ハザードマップのリスクなど、入居者が知るべき物件のデメリットを自ら開示してくれる担当者を選びましょう。良い点だけでなく懸念点まで客観的に説明する姿勢が、誠実なパートナーの証です。
「駅近・日当たり良好」といった良い点ばかりを並べ、デメリットを言わない担当者には注意が必要です。「ここは北向きで冬は冷え込みやすい」「ハザードマップ上、浸水リスクがある」など、暮らしのリアルな懸念点まで教えてくれる担当者は本当に信頼できます。
内見のときに、部屋の綺麗さだけでなく「ゴミ置き場の管理状態」や「隣の壁の薄さ」まで一緒にプロの目でチェックしてくれる人なら安心です。現地で後悔しないために、あらかじめ内見に行くまでに絶対に確認・準備すべきポイントを整理しておくと、当日の失敗をぐっと減らせます。
3. LINEなどのチャット対応がスピーディーで丁寧か
人気物件の争奪戦に勝つためには、不動産会社の返信スピードが極めて重要です。LINE等のチャットツールを活用し、迅速かつ的確にやり取りができる担当者を選べば、交渉や申し込みも有利に進められます。
良い物件は本当に一瞬で埋まります。「昨日まで空いていたのに、今朝一番で申し込みが入ってしまった」というのは日常茶飯事。そのため、不動産会社との連絡のスピードが部屋探しの成否を分けます。
「返信がいつも翌日」「連絡は電話のみ」という対応の遅さでは、ライバルに先を越されてしまいます。LINEでURLを投げたらすぐにレインズで状況を調べてくれるような、フットワークの軽い担当者とやり取りをするのが一番の近道。対応の早さは、交渉や日程調整のスピード感にも直結します。
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他社サイト（SUUMOやHOME'Sなど）で気になる物件の「URL」や「スクリーンショット」をお送りいただくだけ！
現在も本当に空室があるか、弊社が瞬時にデータベースをお調べして、初期費用のお見積りと共にお返事します。
4. 他社やポータルサイトで見つけた物件もまとめて相談できるか
他社サイトで見つけた物件でも、URLを共有すれば一括して紹介・内見案内の手配を受けられます。問い合わせ窓口を 1 社に集約すれば、複数店舗とやり取りする手間がなくなり、スマートに部屋探しを進められます。
たとえば、SUUMOで3件、HOME'Sで2件、他で見つけた物件が1件ある場合、それらすべてのURLをLINEでまとめて送れば、レインズを使って一瞬で空室状況を調べてもらえます。
物件ごとに別々の会社に問い合わせてしまうと、あちこちから大量の営業連絡が届き、スケジュール管理も面倒になります。窓口を信頼できる1社に絞るのが、無駄な手間を減らすスマートな方法です。
なお、私たちが自社サイトにあえて物件一覧を載せず、お客様から送られたURLをもとにREINSからリアルタイムで空室を調べる仕組みにこだわっている理由は、こちらの代表メッセージに綴っています。
まとめ：物件探しではなく「信頼できるパートナー」探しが新常識
全国共通データベースREINSがある現代の部屋探しにおいて、最良の物件に出会う近道は「信頼できる仲介会社（客付パートナー）」を1社選び、一括してサポートしてもらうことです。
「どこのお店に行っても、紹介される物件は基本的に同じ」という仕組みを知るだけで、お部屋探しの効率は劇的に変わります。何軒もはしごして、その都度同じ条件を説明し直す必要はありません。
やるべきことはシンプル。信頼できる会社を1社選び、気になった物件のURLをすべてその担当者に任せること。そうすれば、あなたの代わりに最新の空室状況を調べ、内見の手配から交渉まで一括でサポートしてくれます。
無駄なオプション費用を請求しない、デメリットも正直に教えてくれる、そしてLINEのやり取りが早い。そんなパートナーを1社見つけることこそが、理想の暮らしへの近道です。
千代田線沿線や足立区エリアでお部屋探しをスタートするなら、あらかじめ北千住・綾瀬エリアのお部屋探し完全ガイドに目を通しておくと、地域の雰囲気や治安、家賃相場がしっかりとイメージできるはずです。
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