[Tránh Bẫy Trước Khi Ký Hợp Đồng]Danh Sách Kiểm Tra Rủi Ro «Điều Khoản Đặc Biệt» Trong Thuê Nhà｜Tính Hợp Pháp Của Phí Dọn Dẹp Khi Chuyển Đi, Phạt Hủy Hợp Đồng Sớm Và Nghệ Thuật Đàm Phán | Sorai Tokyo

Bản chất pháp lý và tầm quan trọng của việc kiểm tra «Điều khoản đặc biệt» ở cuối hợp đồng thuê

Nguyên tắc cơ bản của hợp đồng thuê nhà thông thường và cơ chế điều chỉnh bằng điều khoản đặc biệt

Theo Bộ luật Dân sự Nhật Bản, hợp đồng thuê nhà được định nghĩa là một hợp đồng song vụ, trong đó «bên cho thuê cho phép bên thuê sử dụng và hưởng lợi từ đối tượng thuê, còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê tương ứng». Khoản 1 Điều 606 Bộ luật Dân sự quy định rõ: «Bên cho thuê có nghĩa vụ tiến hành các sửa chữa cần thiết cho việc sử dụng và hưởng lợi từ tài sản thuê». Do đó, nghĩa vụ khắc phục sự xuống cấp tự nhiên của tòa nhà theo thời gian (hao mòn theo năm tháng) và những hao mòn phát sinh trong sinh hoạt thường nhật (hao mòn thông thường) về bản chất vốn dĩ phải do bên cho thuê chi trả từ chính nguồn thu tiền thuê nhà.

Tuy nhiên, phần lớn các điều khoản liên quan đến sửa chữa và hoàn trả nguyên trạng trong Bộ luật Dân sự được gọi là «quy định tùy nghi» (quy định không bắt buộc), cho phép hai bên tự do thỏa thuận khác đi nếu cùng đồng thuận. Sự đồng thuận này khi được văn bản hóa chính là «Điều khoản đặc biệt». Trong các điều khoản đặc biệt do bên cho thuê đưa ra, có rất nhiều nội dung chuyển các chi phí như vệ sinh phòng, súc rửa máy lạnh, thay ổ khóa mới—vốn thuộc về bên cho thuê theo nguyên tắc luật định—sang cho người thuê gánh chịu dưới danh nghĩa thỏa thuận riêng.

Trong cuộc sống thường nhật, chúng ta thường đọc kỹ phần thân chính của hợp đồng nhưng lại dễ bỏ qua hoặc không đọc kỹ phần «Điều khoản đặc biệt» ở cuối trang hay các bản «Bản ghi nhớ đính kèm». Thế nhưng, bạn cần ghi nhớ sâu sắc rằng: khi tranh chấp tài chính nổ ra trên thực tế, căn cứ pháp lý mà bên cho thuê vin vào để bảo vệ yêu cầu của mình lại chính là những dòng chữ nhỏ được ghi ở phần cuối đó.

Quy định bắt buộc của Luật Thuê đất Thuê nhà và ranh giới vô hiệu của các điều khoản bất lợi cho người thuê

Liệu có phải «hễ hai bên đã đồng thuận trong điều khoản đặc biệt thì bất kỳ nội dung nào cũng có hiệu lực»? Hoàn toàn không phải như vậy. Trong quan hệ thuê nhà ở, bên thuê luôn ở thế yếu hơn so với bên cho thuê cả về mặt kinh tế lẫn thông tin. Chính vì vậy, Luật Thuê đất Thuê nhà Nhật Bản đã thiết lập nhiều chuẩn mực pháp lý mang tính «quy định bắt buộc» (quy định cưỡng chế) mà ngay cả điều khoản đặc biệt cũng không thể đảo ngược.

Chẳng hạn, các Điều 9, Điều 16, Điều 30, Điều 37 của Luật Thuê đất Thuê nhà đều quy định rõ: những thỏa thuận đặc biệt trái với quy định của luật này mà «gây bất lợi cho người thuê nhà thì đều vô hiệu». Cụ thể, các điều khoản đặc biệt sau đây, ngay cả khi được ghi rõ ràng trong hợp đồng và người thuê đã ký tên đóng dấu, vẫn đương nhiên bị coi là vô hiệu theo pháp luật (không có giá trị pháp lý ngay từ đầu):

• Hạn chế bất hợp lý thời gian thông báo chấm dứt hợp đồng: Điều khoản quy định người thuê phải báo trước «6 tháng» hoặc «1 năm» trước khi chuyển đi (vi phạm nghiêm trọng tinh thần của Bộ luật Dân sự và Luật Thuê đất Thuê nhà, tước đoạt quá mức quyền tự do cư trú của người dân).
• Loại trừ hoàn toàn quyền yêu cầu giảm giá thuê: Điều khoản quy định người thuê không được quyền yêu cầu giảm tiền nhà trong tương lai ngay cả khi mặt bằng giá thuê khu vực xung quanh sụt giảm mạnh hoặc tình hình kinh tế biến động dữ dội (trái với quy định bắt buộc tại Điều 32 Luật Thuê đất Thuê nhà).
• Từ chối gia hạn hợp đồng không có lý do chính đáng: Điều khoản trong hợp đồng thuê nhà thông thường cho phép chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng và ép người thuê dọn đi khi hết hạn hợp đồng mà không cần bất kỳ lý do chính đáng nào (vô hiệu trừ khi đã thực hiện đúng quy trình của hợp đồng thuê nhà có thời hạn định kỳ).
• Từ bỏ quyền khởi kiện ra tòa án: Điều khoản quy định khi phát sinh tranh chấp, người thuê không được khởi kiện mà phải tuân theo phán quyết do bên cho thuê chỉ định.

Như vậy, không phải bất cứ điều gì viết trong hợp đồng bạn cũng đều phải chấp nhận một cách thụ động. Hệ thống pháp luật luôn có một lằn ranh phân định rõ ràng giữa «quy định tùy nghi có thể thay đổi bằng thỏa thuận» và «quy định bắt buộc tuyệt đối không được xâm phạm dù có thỏa thuận đặc biệt».

Sức nặng của chữ ký và con dấu: Không thể viện cớ «tôi không biết» sau khi đã ký

Trái ngược với các điều khoản vi phạm quy định bắt buộc đương nhiên vô hiệu, đối với những điều khoản như phí dọn dẹp vệ sinh khi chuyển đi hay tiền phạt hủy hợp đồng sớm—những điều khoản «tùy điều kiện cụ thể mà vẫn có thể được công nhận là có hiệu lực»—bạn cần phải hết sức cẩn trọng. Trong thực tiễn giao kết hợp đồng tại Nhật Bản, việc ký tên và đóng dấu tạo ra một sự suy đoán pháp lý mạnh mẽ rằng «bạn đã hiểu rõ và chấp thuận toàn bộ nội dung được ghi trong văn bản đó».

Khi chuyển đi, nếu nhận được bảng quyết toán yêu cầu thanh toán từ vài chục ngàn đến hơn một trăm ngàn yên, bạn có biện bạch rằng «tôi chưa từng nghe về điều khoản đó» hay «lúc ký hợp đồng không ai giải thích cho tôi» thì một khi chữ ký và con dấu của bạn đã nằm trên hợp đồng, việc thuyết phục tòa án hoặc các cơ quan giải quyết tranh chấp công quyền đứng về phía bạn là vô cùng khó khăn. Khoảng thời gian ngắn ngủi trước khi nhận Bảng giải thích các điểm quan trọng và đặt bút ký vào hợp đồng chính là cơ hội duy nhất và lớn nhất để bạn tự bảo vệ mình trước những gánh nặng tài chính bất công.

«3 Điều kiện để Điều khoản đặc biệt có hiệu lực» theo Án lệ Tòa án Tối cao và Sự bảo vệ từ Luật Hợp đồng Người tiêu dùng

Lý do khách quan và hợp lý của điều khoản hao mòn thông thường theo Phán quyết Tòa án Tối cao năm 2005

Liên quan đến điều khoản bắt người thuê phải chi trả phí khôi phục những hao mòn thông thường (như sàn chiếu tatami đổi màu tự nhiên do ánh sáng hay vết hằn chân đồ nội thất trong quá trình sinh hoạt bình thường), phán quyết ngày 16 tháng 12 năm Heisei 17 (2005) của Tiểu ban thứ hai thuộc Tòa án Tối cao Nhật Bản đã trở thành cột mốc tư pháp không thể lay chuyển.

Trong phán quyết này, Tòa án Tối cao nhận định rằng: để một thỏa thuận đặc biệt yêu cầu người thuê gánh vác chi phí sửa chữa hao mòn thông thường được xác lập hợp pháp, việc chỉ ghi một câu đơn giản trong hợp đồng là hoàn toàn chưa đủ, mà phải đáp ứng đầy đủ cả «3 điều kiện để điều khoản đặc biệt có hiệu lực» dưới đây:

Điều kiện thứ nhất theo phán quyết của Tòa án Tối cao là «phải có lý do khách quan và hợp lý để bắt bên thuê chịu nghĩa vụ khắc phục hao mòn thông thường». Tiền thuê nhà về nguyên tắc đã bao gồm chi phí khấu hao và sửa chữa hao mòn của bất động sản, nên việc vừa thu tiền thuê vừa bắt người thuê trả thêm chi phí sửa chữa có thể dẫn đến việc bên cho thuê hưởng «lợi ích kép». Do đó, cần phải có lý do thực chất để biện minh cho việc chuyển giao chi phí này, ví dụ như giá thuê nhà được ấn định thấp hơn hẳn so với giá thị trường.

Tiêu chí khắt khe để xác định bên thuê nhận thức rõ ràng và đồng thuận với nghĩa vụ

Điều kiện thứ hai và thứ ba là «nội dung phải được ghi nhận khách quan, rõ ràng trong chính các điều khoản hợp đồng» và «bên thuê phải nhận thức rõ nghĩa vụ đó và hình thành sự đồng thuận rõ ràng về việc gánh vác nghĩa vụ».

Tòa án Tối cao nhấn mạnh: «Vì đây là việc áp đặt một gánh nặng đặc biệt ngoài dự liệu lên người thuê, nên để điều khoản đặc biệt được thiết lập có hiệu lực, cần phải chứng minh được rằng người thuê đã nhận thức rõ ràng và đồng thuận chịu nghĩa vụ đó». Chỉ những câu chữ trừu tượng, chung chung như «chi phí hoàn trả nguyên trạng do bên thuê chi trả» thì tuyệt đối không thể coi là đã đạt được thỏa thuận về việc người thuê phải chịu cả hao mòn thông thường.

Chỉ khi hợp đồng nêu rõ bằng con số cụ thể các hạng mục công việc (như bóc tẩy sáp đánh bóng sàn, tháo rửa hút mùi nhà bếp...) và số tiền cần thanh toán (hoặc đơn giá bao nhiêu trên mỗi mét vuông), đồng thời người thuê đã được chuyên viên bất động sản giải thích trước một cách thấu đáo, thì mới thỏa mãn điều kiện «đồng thuận» theo pháp luật.

Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng và xu hướng tư pháp vô hiệu hóa các điều khoản quá mức

Hợp đồng thuê nhà ở cá nhân về mặt pháp lý được xếp vào loại «hợp đồng người tiêu dùng». Vũ khí sắc bén bảo vệ người thuê nhà chính là Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng (Vô hiệu hóa các điều khoản gây tổn hại đơn phương đến quyền lợi người tiêu dùng).

Điều luật này quy định: các điều khoản hạn chế quyền lợi hoặc gia tăng nghĩa vụ của người tiêu dùng so với quy định tùy nghi của pháp luật (như Bộ luật Dân sự), và đi ngược lại nguyên tắc thiện chí, gây tổn hại đơn phương đến lợi ích người tiêu dùng thì sẽ bị vô hiệu. Chẳng hạn, điều khoản sửa chữa nội thất khi chuyển đi quy định «bất kể hao mòn theo năm tháng hay hư hại tự nhiên, toàn bộ chi phí thay mới giấy dán tường do bên thuê gánh chịu 100% không phụ thuộc số năm ở» là ví dụ điển hình cho việc đi quá xa khỏi nguyên tắc tại Điều 621 Bộ luật Dân sự (miễn trừ hao mòn thông thường), áp đặt gánh nặng bất công cho người tiêu dùng và có khả năng cực kỳ cao sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng.

Trong phán quyết ngày 15 tháng 7 năm Heisei 23 (2011) của Tòa án Tối cao liên quan đến phí gia hạn hợp đồng (Koushinryou), tòa cũng đã xem xét liệu điều khoản này có vi phạm Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng hay không. Phán quyết chỉ rõ: «Trừ khi có những tình tiết đặc biệt như số tiền phí gia hạn quá cao so với tiền thuê hoặc thời hạn hợp đồng, điều khoản này không thể coi là vô hiệu theo Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng». Tức là nếu số tiền và thời điểm nộp được nêu rõ ràng lúc ký kết và không quá mức phi lý so với thông lệ xã hội (thường khoảng 1 đến 2 tháng tiền nhà cho hợp đồng 2 năm), điều khoản sẽ được công nhận. Khung đánh giá tư pháp này đóng vai trò như chiếc thước đo chung để phán định «tính chất quá mức, bóc lột» trong mọi điều khoản đặc biệt của hợp đồng thuê nhà.

Văn bản giải thích bắt buộc theo Quy định Phòng ngừa Tranh chấp Nhà ở Cho thuê Tokyo (Quy tắc Tokyo)

Đối với các hợp đồng bất động sản tại Tokyo, người thuê còn nhận được sự bảo vệ thể chế đặc biệt chặt chẽ hơn. Đó chính là Quy định Phòng ngừa Tranh chấp Nhà ở Cho thuê Tokyo, thường được biết đến với tên gọi «Quy tắc Tokyo» (Tokyo Rule).

Theo quy định này, các đơn vị môi giới bất động sản tại Tokyo trước khi ký kết hợp đồng bắt buộc phải cử chuyên viên bất động sản giao một văn bản riêng biệt (Bản giải thích dựa trên Quy định Phòng ngừa Tranh chấp Thuê nhà) và giải thích cặn kẽ trực tiếp hoặc qua hình thức IT Jousetsu (giải thích trực tuyến) cho người thuê về các nguyên tắc sau:

• Quan điểm cơ bản về hoàn trả nguyên trạng: Chi phí khắc phục hư hao theo thời gian và hao mòn thông thường đã nằm trong tiền thuê nhà, về nguyên tắc thuộc trách nhiệm của bên cho thuê.
• Sửa chữa trang thiết bị trong thời gian cư trú: Chi phí sửa chữa máy lạnh hoặc bình nước nóng bị hỏng hóc do xuống cấp tự nhiên do bên cho thuê gánh chịu; bên thuê chỉ chịu các sửa chữa nhỏ như thay bóng đèn.
• Giải thích riêng từng điều khoản đặc biệt: Nội dung cụ thể và số tiền của từng điều khoản đặc biệt trong hợp đồng có nội dung chuyển giao nghĩa vụ sang cho người thuê (như mức khoán chi phí dọn dẹp, phí thay mặt chiếu tatami...), vốn đi ngược lại nguyên tắc chung của luật.

Khi văn bản «Quy tắc Tokyo» này được đưa ra trong buổi giải thích điều khoản quan trọng, hãy chú ý lắng nghe cách chuyên viên bất động sản trình bày về các điều khoản đặc biệt. Nếu người phụ trách chỉ bảo bạn «ký vào đây» và định bỏ qua phần đọc giải thích, bạn rất nên đề nghị: «Anh/chị có thể vui lòng giải thích cụ thể nội dung các điều khoản đặc biệt này giúp tôi được không?».

[Theo mức độ rủi ro]Danh sách kiểm tra các điều khoản đặc biệt về chi phí dọn dẹp, hủy hợp đồng sớm và phụ phí

[Rủi ro: Cao]Điều khoản bất công bắt bên thuê chịu toàn bộ hoặc hoàn trả nguyên trạng vô hạn định

Điều khoản cần cảnh giác cao độ nhất trong danh sách chính là những điều khoản khiến «phạm vi trách nhiệm của bên thuê trở nên không có giới hạn». Các câu chữ như: «Chi phí sửa chữa bên trong căn hộ khi chuyển đi do bên thuê chi trả toàn bộ bất kể lý do là gì» hay «Công tác hoàn trả hiện trạng do nhà thầu do bên cho thuê chỉ định thực hiện và toàn bộ chi phí sẽ trừ vào tiền đặt cọc» là minh chứng tiêu biểu.

Những điều khoản bao quát và thiếu giới hạn này tạo điều kiện cho chủ nhà đẩy toàn bộ chi phí sửa chữa để đón người thuê tiếp theo hay chi phí nâng cấp giá trị tài sản tòa nhà sang cho người thuê sắp rời đi gánh chịu. Chiếu theo lý luận án lệ của Tòa án Tối cao, những điều khoản này thiếu tính minh bạch, rõ ràng và là trường hợp điển hình có thể yêu cầu tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, việc phải tranh chấp tại thời điểm chuyển đi sẽ gây ra gánh nặng tinh thần rất lớn. Do đó, việc phát hiện và yêu cầu sửa đổi ngay từ trước khi ký hợp đồng là ưu tiên hàng đầu.

[Rủi ro: Trung bình]Điều khoản khoán chi phí quá cao so với mặt bằng giá hoặc thu phí trùng lặp

Nhóm phổ biến tiếp theo là những điều khoản có tên hạng mục bình thường nhưng «số tiền lại vượt xa mặt bằng chung» hoặc «thu hai lần cho cùng một mục đích». Điển hình như căn hộ đơn 20㎡ nhưng bị áp «phí dọn dẹp vệ sinh khi chuyển đi là 66.000 yên», hoặc đã có «phí dọn dẹp phòng 44.000 yên» lại bị cộng thêm một mục riêng là «phí súc rửa bên trong máy lạnh 16.500 yên».

Quy trình dọn dẹp vệ sinh chuyên nghiệp thông thường đã bao gồm việc làm sạch tấm lọc và lau chùi bề mặt máy lạnh. Việc lập thêm điều khoản bắt buộc phải tháo rời xịt rửa áp lực cao nội bộ không phải là bất hợp pháp, nhưng bạn cần kiểm tra xem tổng chi phí cộng lại có nằm trong mức hợp lý hay không và có xảy ra việc tính phí trùng lặp hay không.

[Rủi ro: Thấp]Điều khoản giới hạn hợp lý thường được chấp nhận theo tập quán ngành

Các điều khoản thuộc nhóm rủi ro «Thấp» là những quy định được áp dụng rộng rãi trên thị trường thuê nhà hiện nay và thường được cơ quan tư pháp công nhận tính hiệu lực. Cụ thể là phí dọn dẹp vệ sinh tính theo đơn vị từ 1.100 đến 1.400 yên/㎡, hoặc tiền phạt hủy hợp đồng sớm trong vòng 1 năm khi có nhận ưu đãi Free Rent (thường bằng 1 tháng tiền thuê).

Ở những điều khoản này, rủi ro và chi phí đã được phân bổ một cách hợp lý giữa chủ nhà và người thuê, không mang tính chất bóc lột trục lợi. Dẫu vậy, điều kiện tiên quyết là căn cứ tính tiền phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng, do đó bạn cần kiểm tra chắc chắn xem các con số có bị để trống hay không (tránh trường hợp chỉ ghi chung chung là «theo chi phí thực tế»).

Cách nhận diện điều khoản bắt thay toàn bộ giấy dán tường trái với Hướng dẫn của Bộ MLIT

Hạng mục dễ bị đội chi phí cao nhất trong các vụ tranh chấp chuyển đi là tiền thay giấy dán tường (cross). Trong «Hướng dẫn phòng tránh tranh chấp về hoàn trả nguyên trạng» của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), thời gian sử dụng hữu ích theo luật định của giấy dán tường vinyl được quy định là 6 năm. Nếu bạn sống trong căn hộ mới xây đủ 6 năm, giá trị còn lại của giấy dán tường theo pháp luật sẽ giảm xuống chỉ còn «1 yên (10%)». Do đó, ngay cả khi do sơ suất làm bẩn một phần, số tiền người thuê phải bồi thường cũng chỉ là một phần rất nhỏ tương ứng với giá trị còn lại đó.

Hơn nữa, về phạm vi thay mới, hướng dẫn quy định nguyên tắc là «chỉ tính trên 1 mặt tường có vị trí hư hại» (đơn vị 1 mảng tường), hoàn toàn không cho phép bắt người thuê trả tiền thay giấy dán cho toàn bộ căn phòng. Nếu trong điều khoản đặc biệt xuất hiện câu chữ như «khi chuyển đi sẽ thay toàn bộ giấy dán tường trong phòng bất kể thời gian cư trú và bên thuê chịu chi phí», thì đây chắc chắn là điều khoản bất công phớt lờ hoàn toàn các quy định về thời gian khấu hao và phạm vi bồi thường.

Mức giá tiêu chuẩn của điều khoản dọn dẹp vệ sinh và tiêu chí đánh giá yêu cầu thanh toán bất hợp lý

Đơn giá tham khảo chuẩn cho chi phí dọn dẹp vệ sinh theo diện tích và bố cục căn hộ

Chi phí dọn dẹp vệ sinh nhà ở cho thuê tư nhân tại khu vực Tokyo đã hình thành một mặt bằng giá tương đối ổn định dựa trên số giờ công lao động của thợ chuyên nghiệp, chi phí nhân công và vật tư. Đơn giá tiêu chuẩn hợp lý trong thực tiễn hiện nay dao động trong khoảng từ 1.100 đến 1.400 yên/㎡ (chưa thuế: 1.000 đến 1.270 yên/㎡).

Bảng dưới đây tổng hợp mức giá hợp lý theo diện tích sử dụng và bố cục phòng, ngưỡng cần lưu ý vì giá cao, và ngưỡng báo động nghi ngờ có sự thu phí bất hợp lý cần phải đàm phán:

Nếu số tiền được đưa ra nằm trong khoảng «Mặt bằng giá hợp lý», bạn có thể yên tâm đó là điều khoản lành mạnh đáp ứng các tiêu chí của án lệ Tòa án Tối cao. Tuy nhiên, nếu con số vượt qua «Ngưỡng giá cao» hoặc vượt quá 50.000 yên cho một căn phòng đơn 25㎡, bạn hoàn toàn có cơ sở để đặt nghi vấn rằng khoản tiền trung gian chi cho nhà thầu đã bị đội lên quá mức, hoặc đang có khoản phụ phí bất hợp lý được cài cắm vào.

Rủi ro trùng lặp chi phí vệ sinh máy lạnh, diệt côn trùng và khử mùi

Khi xem xét kỹ hợp đồng, bạn cũng cần chú ý đặc biệt đến các «điều khoản về dịch vụ kèm theo» thường được bố trí xung quanh phần chi phí dọn dẹp vệ sinh.

Điển hình là khoản «Phí vệ sinh chuyên sâu bên trong máy lạnh khi chuyển đi (13.200 đến 16.500 yên cho mỗi máy)». Vốn dĩ bụi bẩn thông thường bám vào bên trong máy lạnh qua quá trình sử dụng hàng ngày phải được giải quyết trong gói tổng thể của dịch vụ dọn dẹp nhà cửa. Nhưng nếu điều khoản này bị tách riêng thành một khoản độc lập, bạn cần kiểm tra xem tổng số tiền khi cộng gộp với phí dọn dẹp có vượt quá mức giá hợp lý hay không. Ngoài ra, hãy kiểm tra xem câu từ trong hợp đồng có nguy cơ bị tính tiền cho 2 máy trở lên hay không, trong khi căn hộ thực tế chỉ lắp sẵn 1 chiếc máy lạnh.

Nguy hại hơn, có những trường hợp lúc ký hợp đồng vào ở, người thuê đã bị thu 20.000 đến 30.000 yên dưới các tên gọi như «phí khử trùng phòng», «phí phủ nano quang xúc tác kháng khuẩn», «phí diệt côn trùng», nhưng trong điều khoản dọn dẹp khi chuyển đi lại tiếp tục xuất hiện câu «chi phí khử mùi, diệt khuẩn do bên thuê chi trả». Hãy đối chiếu kỹ bảng kê chi phí ban đầu với các điều khoản khi chuyển đi để tránh bị thu phí hai lần cho cùng một mục đích.

Tránh bẫy chịu phí kép giữa điều khoản khấu trừ tiền cọc (Shikikin Shokyaku) và phí dọn dẹp

Bắt nguồn từ tập quán kinh doanh tại vùng Kansai và gần đây bắt đầu xuất hiện ở các căn hộ cao cấp hoặc nhà cho phép nuôi thú cưng tại Tokyo, đó là điều khoản «khấu trừ 1 tháng tiền cọc» (Shikikin Shokyaku) hoặc «Shikibiki». Khấu trừ cọc có nghĩa là «trong số tiền cọc đã nộp, 1 tháng tiền cọc (hoặc toàn bộ) sẽ không được hoàn trả lại bất kể vì bất kỳ lý do gì».

Cái bẫy nguy hiểm nhất ở đây chính là cấu trúc gánh nặng kép: «Vừa bị khấu trừ mất 1 tháng tiền cọc, lại vừa bị yêu cầu thanh toán riêng chi phí dọn dẹp vệ sinh theo hóa đơn thực tế». Bản chất của việc khấu trừ tiền cọc là để ấn định sẵn một khoản khoán chi trả cho việc sửa chữa hao mòn thông thường và dọn dẹp phòng khi người thuê chuyển đi. Do đó, nếu hợp đồng đã ghi «khấu trừ 1 tháng cọc» mà ở điều khoản đặc biệt lại ghi thêm «phải thanh toán riêng 55.000 yên tiền dọn dẹp khi chuyển đi», người thuê trên thực tế đang bị ép phải trả tiền vệ sinh tới hai lần.

Nếu phát hiện điều khoản như vậy, bạn hãy yêu cầu công ty quản lý xác nhận rõ ràng bằng văn bản xem: «Khoản khấu trừ tiền cọc đã bao gồm chi phí dọn dẹp vệ sinh khi chuyển đi hay chưa?». Nếu họ yêu cầu trả riêng, bạn nên tiến hành đàm phán giảm mức khấu trừ cọc hoặc miễn trừ khoản phí dọn dẹp đó.

Xử lý hao mòn theo thời gian đối với điều khoản thay mặt chiếu tatami, giấy dán cửa kéo fusuma và shoji

Khi thuê những căn hộ có phòng kiểu Nhật hoặc những căn hộ hiện đại có trải chiếu Ryukyu tatami ở một góc phòng khách, điều khoản «bên thuê chịu toàn bộ chi phí thay mặt chiếu tatami và dán lại cửa kéo fusuma khi dọn đi» rất thường xuất hiện.

Việc chiếu tatami bị phai màu tự nhiên do ánh nắng mặt trời chiếu vào, hay sợi cói bị thoái hóa theo độ ẩm không khí là những hiện tượng «xuống cấp theo thời gian và hao mòn tự nhiên» điển hình mà người thuê dù có giữ gìn cẩn thận đến đâu cũng không thể ngăn cản. Theo nguyên tắc trong Hướng dẫn của Bộ MLIT, những chi phí thay thế này thuộc về trách nhiệm của chủ nhà.

Để điều khoản bắt người thuê trả chi phí này được công nhận là hợp lệ, đơn giá thay mới cho mỗi tấm chiếu (mặt bằng giá loại phổ thông khoảng 5.500 đến 7.700 yên/tấm) phải được ghi rõ trong hợp đồng, và người thuê phải hiểu rõ cũng như chấp thuận gánh vác ngay cả khi không làm đổ nước tương hay làm bẩn do bất cẩn. Nếu điều khoản chỉ ghi chung chung «người thuê chịu toàn bộ chi phí» mà không có đơn giá, điều khoản đó thiếu tính rõ ràng và chắc chắn sẽ là mầm mống dẫn đến tranh chấp sau này.

Tính hiệu lực của điều khoản phạt hủy hợp đồng sớm và các trường hợp có thể yêu cầu vô hiệu

Tính hợp lý về mặt kinh tế của điều khoản phạt đối với các căn hộ miễn tiền nhà (Free Rent) hoặc miễn tiền lễ

Trên thị trường bất động sản Tokyo hiện nay, các căn hộ mang mác «Không tiền lễ (Reikin 0)» hoặc «Miễn phí tiền nhà (Free Rent từ 1 đến 2 tháng)» ngày càng trở nên phổ biến. Đây là giải pháp tuyệt vời giúp người thuê tiết kiệm khoản tiền ban đầu đáng kể để bắt đầu cuộc sống mới, tuy nhiên gần như 100% các căn hộ này đều kèm theo «Điều khoản phạt hủy hợp đồng sớm».

Đứng từ góc độ của chủ nhà, việc họ chấp nhận miễn tiền thuê ban đầu hoặc không thu tiền lễ là dựa trên mô hình kinh doanh kỳ vọng người thuê sẽ ở lại ít nhất từ 1 đến 2 năm để thu hồi các chi phí đầu tư ban đầu như phí quảng cáo trả cho công ty môi giới và chi phí hoàn thiện căn hộ. Vì vậy, nếu người thuê vừa dọn vào ở được vài tháng đã vội chuyển đi, chủ nhà sẽ phải gánh chịu thiệt hại tài chính nặng nề ngoài dự tính.

Chính vì lý do này, trong trường hợp «người thuê đã nhận được lợi ích kinh tế thực chất như miễn tiền lễ hay được tặng tháng tiền nhà Free Rent», điều khoản phạt khi hủy hợp đồng sớm được xem là một biện pháp đối ứng hợp lý để bảo vệ khả năng thu hồi vốn chính đáng của chủ nhà. Trong thực tiễn xét xử, các án lệ đều đánh giá đây là thỏa thuận đặc biệt có tính hợp pháp rất cao và có hiệu lực đầy đủ.

Mức phạt hợp lý theo các mốc thời gian: Dưới 2 năm, dưới 1 năm và dưới nửa năm

Mức tiền phạt và thời hạn áp dụng trong điều khoản hủy hợp đồng sớm cũng có «chuẩn mực thị trường» hợp lý theo quan niệm xã hội. Bảng ma trận dưới đây phân tích các mức phạt thường thấy trong thực tế:

Tiêu chuẩn cốt lõi ở đây là «sự cân bằng giữa lợi ích tài chính mà người thuê nhận được và hình phạt bị áp dụng». Nếu mức phạt tương đương hoặc thấp hơn khoản lợi ích đã nhận thì điều khoản mang tính hợp lý; ngược lại, nếu phạt vượt quá xa lợi ích thì điều khoản đó sẽ mất đi tính chính đáng về mặt pháp lý.

Biện pháp đối phó pháp lý khi bị phạt quá nặng trong hợp đồng thông thường không có ưu đãi

Trường hợp bạn cần đặc biệt lưu tâm là khi ký một «hợp đồng thông thường»—tức là đã nộp đủ cả tiền cọc lẫn tiền lễ theo giá thị trường, không nhận bất kỳ tháng Free Rent nào—nhưng hợp đồng lại cài cắm điều khoản khắt khe: «Nếu chuyển đi dưới 1 năm phạt 2 tháng tiền nhà, dưới 2 năm phạt 1 tháng tiền nhà».

Căn cứ pháp lý vững chắc để chống lại điều này là Khoản 1 Điều 9 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng. Điều luật quy định: «Các điều khoản buộc người tiêu dùng phải thanh toán khoản tiền vượt quá mức thiệt hại trung bình dự kiến phát sinh cho doanh nghiệp do việc chấm dứt hợp đồng đó thì phần vượt quá sẽ bị vô hiệu».

Khi người thuê nhà thông báo dọn đi, họ thường phải báo trước 1 tháng (hoặc 2 tháng tùy căn hộ). Trong suốt khoảng thời gian báo trước này, chủ nhà đã có thể bắt đầu đăng tin tìm kiếm người thuê mới. Do đó, việc không hề trao cho người thuê bất kỳ ưu đãi tài chính ban đầu nào mà lại đòi thu thêm tới 2 tháng tiền phạt là hành vi vượt quá rõ ràng «mức thiệt hại trung bình» của bên cho thuê khi chấm dứt hợp đồng giữa chừng. Nếu gặp phải yêu cầu vô lý này, bạn hoàn toàn có thể thông qua chuyên viên tư pháp, luật sư hoặc Trung tâm Bảo vệ Người tiêu dùng để yêu cầu vô hiệu hóa phần tiền phạt vượt mức.

Cách xử lý khéo léo trong thực tế khi phải hủy hợp đồng vì lý do bất khả kháng như chuyển công tác, sức khỏe

Những biến cố nằm ngoài ý muốn của người thuê như «nhận quyết định điều chuyển công tác đột ngột của công ty đến tỉnh khác», «phải về quê chăm sóc cha mẹ già» hay «vấn đề sức khỏe cá nhân sa sút» là những điều có thể xảy ra với bất kỳ ai, buộc họ phải dọn đi khi chưa ở đủ 1 năm.

Rất hiếm khi trong hợp đồng có sẵn câu chữ miễn trừ như «ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng như chuyển công tác». Tuy nhiên, trên thực tế, nếu bạn chuẩn bị sẵn bản sao quyết định điều động công tác của cơ quan hoặc giấy chẩn đoán của bác sĩ, thông qua công ty quản lý để trình bày hoàn cảnh một cách chân thành và lịch thiệp với chủ nhà, có rất nhiều trường hợp chủ nhà sẵn lòng xem xét giảm tiền phạt (ví dụ giảm từ 1 tháng xuống còn nửa tháng) hoặc linh hoạt điều chỉnh ngày tính tiền thuê nhà cho bạn.

Thay vì vội vàng vin vào lý lẽ hay quyền lợi pháp lý để đối đầu, việc chủ động chia sẻ khó khăn với thái độ cầu thị, lịch thiệp và mong nhận được sự hỗ trợ nhân đạo chính là cách xử lý thông minh mang lại kết quả vẹn cả đôi đường.

Quy trình 5 bước đàm phán và yêu cầu chỉnh sửa điều khoản trước khi đặt bút ký hợp đồng

Lộ trình rà soát và đàm phán điều khoản trước khi ký hợp đồng

Cách yêu cầu gửi trước bản thảo hợp đồng trong khoảng thời gian từ lúc nộp đơn đến lúc giải thích điều khoản quan trọng

Sai lầm phổ biến nhất của nhiều người thuê nhà là chỉ đến văn phòng công ty bất động sản vào đúng ngày hẹn ký hợp đồng và lần đầu tiên được thấy bản hợp đồng cũng như bản giải thích các điểm quan trọng ngay tại chỗ. Trong tình huống ngồi đối diện với nhân viên, trước một xấp tài liệu hàng chục trang được lật liên tục kèm theo lời thúc giục «xin mời anh/chị ký vào đây», bạn hoàn toàn không thể bình tĩnh đọc hiểu tường tận từng điều khoản nhỏ.

Quy tắc vàng mang tính quyết định để phòng ngừa rủi ro này là: «Ngay sau khi có kết quả vượt qua vòng xét duyệt hồ sơ thuê (Shinsa), trước khi chốt lịch giải thích điều khoản quan trọng, hãy yêu cầu công ty gửi trước file PDF bản thảo hợp đồng và bản giải thích các điểm quan trọng».

Bạn chỉ cần nhắn gửi lịch sự: «Tôi muốn cùng gia đình (hoặc người ở cùng) đọc kỹ và xác nhận trước các nội dung một cách cẩn thận, xin nhờ quý công ty vui lòng gửi trước bản thảo các giấy tờ qua email trước ngày giải thích từ 2 đến 3 ngày giúp tôi được không ạ?». Đối với các công ty môi giới làm ăn uy tín và minh bạch, họ sẽ không có bất kỳ lý do gì để từ chối yêu cầu này. Việc có được không gian yên tĩnh tại nhà, thảnh thơi nhâm nhi tách cà phê và nghiền ngẫm từng câu chữ chính là điểm khởi đầu cho mọi đàm phán thành công.

Đặt câu hỏi cho chuyên viên môi giới và bảo lưu nội dung thỏa thuận bằng biên bản ghi nhớ

Khi bước vào buổi giải thích điều khoản quan trọng (dù là trực tiếp hay qua hình thức trực tuyến IT Jsetsu), hãy chủ động đặt câu hỏi cụ thể về những điều khoản bạn cảm thấy băn khoăn cho chuyên viên bất động sản phụ trách. Khi hỏi, hãy giữ thái độ khách quan, muốn làm rõ cách diễn giải câu từ thay vì tỏ vẻ đối đầu gay gắt:

• Ví dụ câu hỏi (Phí dọn dẹp): «Liên quan đến chi phí dọn dẹp tại Điều số ..., tôi có thể hiểu là phạm vi công việc đã bao gồm việc súc rửa dàn lạnh của điều hòa và tháo rửa quạt hút mùi nhà bếp rồi đúng không ạ?»
• Ví dụ câu hỏi (Phạm vi hoàn trả hiện trạng): «Hợp đồng ghi ‘chi phí sửa chữa phòng do bên thuê chi trả’, điều này có nghĩa là tuân theo Hướng dẫn của Bộ MLIT, chỉ giới hạn trong các hư hỏng hoặc vết bẩn do lỗi cố ý hay sơ suất của tôi gây ra, chứ không bao gồm hao mòn thông thường và xuống cấp tự nhiên đúng không ạ?»
• Ví dụ câu hỏi (Tiền phạt): «Về khoản phạt hủy hợp đồng sớm, trong trường hợp phát sinh lý do bất khả kháng như công ty đột ngột điều chuyển công tác thì có thể trao đổi hoặc được xem xét miễn trừ không ạ?»

Khi chuyên viên bất động sản đưa ra câu trả lời bằng miệng như: «Vâng, không tính hao mòn thông thường đâu ạ» hay «Nếu chỉ là vết bẩn thông thường thì không phát sinh thêm chi phí», đừng vội dừng lại ở đó. Hãy khéo léo đề nghị thêm: «Vậy xin nhờ anh/chị ghi chú lại nội dung giải thích vừa rồi vào phần ghi chú (Bikou) của Bản giải thích điều khoản quan trọng, hoặc làm một bản xác nhận bằng văn bản giúp tôi được không ạ?». Việc biến lời nói miệng thành văn bản chính là bằng chứng thép không thể chối cãi để bảo vệ bạn khi dọn đi sau này.

Cách đề xuất chỉnh sửa, xóa bỏ điều khoản với công ty quản lý và chủ nhà một cách khéo léo

Nếu phát hiện điều khoản rõ ràng là bất công hoặc số tiền đòi hỏi phi lý, bạn sẽ cần đề xuất công ty quản lý điều chỉnh, nhưng cách thức truyền đạt đòi hỏi sự tinh tế rất cao. Nếu bạn dùng giọng điệu gay gắt như «Điều khoản này trái luật, hãy xóa đi ngay», phía chủ nhà có thể sinh tâm lý đề phòng và từ chối cho bạn thuê (hủy giao dịch từ phía chủ nhà).

Mẹo đàm phán hiệu quả nhất là đưa thiện chí tích cực lên hàng đầu: «Vì tôi thực sự rất thích căn nhà này và mong muốn được gắn bó lâu dài, nên tôi muốn mọi điều khoản được rõ ràng, minh bạch vì lợi ích của cả hai bên».

«Tôi rất thích căn phòng này và dự định sẽ giữ gìn, sinh sống ở đây thật lâu dài và cẩn thận. Chỉ có một điểm nhỏ ở Điều số ... về chi phí khi chuyển đi, liệu quý công ty có thể hỗ trợ điều chỉnh câu từ cho chuẩn theo Hướng dẫn hoàn trả nguyên trạng của Bộ MLIT (thành câu: ‘ngoại trừ hao mòn tự nhiên và xuống cấp theo thời gian, chỉ giới hạn trong hư hỏng do lỗi cố ý hoặc sơ suất của bên thuê’) được không ạ? Tôi xin phép được bàn bạc điều này để cả hai bên đều an tâm và thoải mái nhất khi hoàn tất giao dịch.»

Khi nhận được đề xuất chân thành và chuẩn mực như vậy, các chủ nhà và công ty quản lý có tâm thường sẽ đánh giá bạn là «một người thuê nhà đàng hoàng, đáng tin cậy» và rất sẵn lòng đồng ý điều chỉnh câu chữ hoặc làm thêm một bản ghi nhớ đính kèm.

Thuê nhà an tâm với phí môi giới nửa tháng và dịch vụ chẩn đoán báo giá minh bạch

Song song với việc rà soát kỹ lưỡng các điều khoản đặc biệt, một yếu tố mang ý nghĩa to lớn trong việc tối ưu hóa toàn bộ chi phí ban đầu khi thuê nhà chính là việc kiểm tra «Phí môi giới» và «Các khoản phụ phí không cần thiết».

Theo Điều 46 Luật Kinh doanh Bất động sản Nhật Bản, mức trần thù lao mà đơn vị môi giới bất động sản được phép nhận quy định rất nghiêm ngặt: «Tổng số tiền nhận từ cả hai bên thuê và cho thuê tối đa bằng 1 tháng tiền nhà (+ thuế tiêu thụ)», và «Trừ khi có sự đồng ý trước của bên nhờ môi giới, số tiền thu từ một bên không được vượt quá 0,55 tháng tiền nhà (đã gồm thuế)». Do đó, ngay cả khi giấy báo thanh toán ghi mặc nhiên 1,1 tháng tiền nhà, bạn cần biết rằng nguyên tắc theo luật định cho phần người thuê gánh chịu chỉ là 0,55 tháng (một nửa tháng tiền thuê).

Hơn nữa, trong bảng kê chi phí ban đầu, không ít trường hợp các khoản phụ phí vốn dĩ người thuê hoàn toàn tự nguyện lại bị cài cắm mặc định vào như: «Phí khử trùng kháng khuẩn (15.000〜25.000 yên)», «Bình cứu hỏa mini (10.000〜15.000 yên)», «Gói hỗ trợ an tâm cư trú (1.000〜2.000 yên/tháng)», «Phí lập hồ sơ». Chỉ cần loại bỏ các phụ phí không cần thiết này và đưa phí môi giới về đúng mức trần theo luật định là «nửa tháng (0,55 tháng gồm thuế)», bạn đã có thể tiết kiệm được từ 50.000 đến hàng trăm ngàn yên chi phí ban đầu cho cuộc sống mới.

Tại Sorai Tokyo, đối với các bất động sản cho thuê tại 23 quận Tokyo và các khu vực lân cận, chúng tôi luôn cam kết áp dụng mức phí môi giới chuẩn mực là «nửa tháng tiền thuê (0,55 tháng tiền thuê đã gồm thuế)». Nếu bạn tìm thấy bất kỳ căn hộ ưng ý nào trên các cổng thông tin lớn như SUUMO hay HOME'S, chỉ cần gửi đường link căn hộ qua LINE chính thức của chúng tôi, chuyên viên bất động sản chuyên trách sẽ tra cứu ngay tình trạng mở thuê thực tế trên cơ sở dữ liệu liên sàn giao dịch bất động sản, hỗ trợ rà soát khách quan bảng báo giá chi phí ban đầu từ công ty khác và chẩn đoán độ an toàn của các điều khoản đặc biệt (Second Opinion) hoàn toàn miễn phí và 100% trực tuyến.

Bên cạnh đó, từ thanh điều hướng cố định ở đáy màn hình điện thoại (menu chân trang) hoặc khu vực footer phía cuối trang trên máy tính, bạn có thể tự do trải nghiệm các công cụ thông minh của Sorai Tokyo (SorAi) bất cứ lúc nào, bao gồm: Công cụ tính chi phí ban đầu, Báo cáo chẩn đoán bất động sản, Yêu cầu tìm nhà theo tiêu chuẩn mong muốn hay Đặt hẹn tư vấn trực tuyến. Chúng tôi tuyệt đối không thực hiện các cuộc gọi làm phiền hay chèo kéo ép buộc, vì vậy hãy thoải mái sử dụng theo nhịp độ của riêng bạn như đang thảnh thơi thưởng thức tách trà trong một buổi chiều cuối tuần.