Chiếc xe tải chuyển nhà lặng lẽ lăn bánh rời đi, để lại một căn phòng trống trải sau khi toàn bộ đồ đạc đã được dọn sạch. Qua ô cửa sổ vừa được tháo rèm, ánh nắng chiều tà dịu nhẹ rọi vào, để lại trên sàn gỗ những ranh giới bạc màu mờ nhạt và những dấu vết sinh hoạt sau nhiều năm kê đồ đạc. Ngước nhìn lên bức tường, những lỗ đinh ghim nhỏ từng treo bức tranh yêu thích hay vết ố của chiếc đồng hồ thân thuộc ngắm nhìn mỗi ngày như đang âm thầm kể lại quãng thời gian vô giá mà bạn đã gắn bó với nơi đây.
Sự tĩnh lặng của những đêm trở về sau giờ làm mệt mỏi, những ngày cuối tuần rộn rã tiếng cười cùng bạn bè, những buổi sáng ngắm nhìn sự chuyển mùa bên khung cửa sổ... Căn nhà không đơn thuần chỉ là một khối bê tông vô tri, mà là chiếc bình chứa đựng những ký ức cuộc đời và nhịp sống thường nhật của mỗi con người. Thế nhưng, ngay trong khoảnh khắc nói lời tạm biệt căn phòng đầy ắp kỷ niệm để hân hoan bước sang trang mới của cuộc sống, điều khiến lòng của bao người thuê nhà trĩu nặng lại chính là 'những rắc rối khi quyết toán chi phí dọn đi'.
'Tiền cọc nộp lúc dọn vào chẳng những không lấy lại được một đồng nào, mà tôi còn nhận được giấy đòi thanh toán thêm hơn 150.000 yên cho chi phí thay mới toàn bộ giấy dán tường.'
'Lúc nghiệm thu trả phòng, nhân viên trông rất dữ dằn liên tục dồn ép bắt ký tên, tôi không dám từ chối nên đành phải ký.'
'Họ vin vào điều khoản trong hợp đồng ghi chi phí dọn dẹp vệ sinh do người thuê chi trả để đưa ra mức giá cao ngất ngưởng, vượt xa mức bình thường trên thị trường.'
Những lời tâm sự và nhờ tư vấn như vậy vẫn liên tục xuất hiện mỗi năm. Theo Trung tâm Đời sống Quốc dân Nhật Bản, số lượng các vụ khiếu nại liên quan đến tiền đặt cọc và nghĩa vụ khôi phục hiện trạng nhà thuê vượt quá 10.000 vụ mỗi năm, luôn đứng đầu danh sách các vụ tranh chấp nhà ở trong suốt thời gian dài. Rất nhiều người sinh sống tại đây cảm thấy cô độc và bất lực tự hỏi: 'Liệu mình đã ký vào hợp đồng rồi thì chỉ còn cách cắn răng trả theo những gì họ yêu cầu thôi sao?'
Tuy nhiên, với tư cách là một chuyên viên môi giới bất động sản được cấp phép đang trực tiếp làm công tác quản lý và môi giới cho thuê hơn 10 năm qua, điều đầu tiên tôi muốn khẳng định rõ ràng với bạn là: Khôi phục hiện trạng tuyệt đối không có nghĩa là 'phải trả lại căn phòng mới toanh, bóng loáng y như lúc mới dọn vào'.
Luật pháp Nhật Bản (Bộ luật Dân sự), 'Hướng dẫn và các tranh chấp xoay quanh việc khôi phục hiện trạng' do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch ban hành, cùng với 'Quy chuẩn phòng ngừa tranh chấp nhà ở cho thuê tại Tokyo' (thường gọi là Quy tắc Tokyo) đều quy định rõ: Chi phí sửa chữa những hao mòn phát sinh trong sinh hoạt thường ngày của người thuê (hao mòn thông thường) và hiện tượng cũ đi tự nhiên theo thời gian (xuống cấp theo thời gian) trên thực tế đã được bao gồm trong khoản 'tiền thuê nhà' mà bạn đóng đều đặn mỗi tháng. Do đó, việc bên cho thuê đòi thêm chi phí phục hồi những phần này khi bạn dọn đi chính là hành vi 'thu tiền hai lần' hoàn toàn trái pháp luật.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích cặn kẽ các kiến thức thực tiễn để bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà: từ công thức tính toán chính xác mức khấu hao thời hạn sử dụng 6 năm (giá trị còn lại 1 yên) của giấy dán tường, các điều kiện vô hiệu hóa điều khoản đặc biệt về dọn dẹp vệ sinh theo phán quyết của Tòa án Tối cao, các kỹ năng tự bảo vệ thực tế để không bị biến thành 'con mồi' khi nghiệm thu trả nhà, cho đến mẫu văn bản đàm phán giảm phí nếu chẳng may nhận được hóa đơn bất hợp lý. Xin mời bạn sử dụng bài viết này như một tấm kim chỉ nam vững chắc để đòi lại khoản tiền đặt cọc chính đáng và tự tin bước tiếp sang một không gian sống mới.
- Kết luận: Chiếc xe tải chuyển nhà lặng lẽ lăn bánh rời đi, để lại một căn phòng trống trải sau khi toàn bộ đồ đạc đã được dọn sạch.
- Điểm cốt lõi: Phân tích so sánh thực tế về 'Nguyên Tắc Cơ Bản Về Chi Phí Trả Nhà: Ranh Giới Giữa Khoản Tiền Người Thuê Phải Trả Và Chủ Nhà Phải Chịu' và chi phí sinh hoạt hàng tháng.
- Lời khuyên: kiểm tra hợp đồng và kinh nghiệm xem phòng thực tế từ chuyên viên.
Nguyên Tắc Cơ Bản Về Chi Phí Trả Nhà: Ranh Giới Giữa Khoản Tiền Người Thuê Phải Trả Và Chủ Nhà Phải Chịu
Khi nhận được hóa đơn thanh toán chi phí trả nhà, thắc mắc chung của rất nhiều người là "Tại sao lại tốn kém đến mức này?". Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc bên cho thuê (chủ nhà hoặc công ty quản lý bất động sản) cố tình diễn giải tùy tiện khái niệm "khôi phục nguyên trạng", từ đó đẩy các chi phí bảo trì và quản lý tòa nhà – vốn dĩ thuộc trách nhiệm kinh doanh của chủ nhà – sang cho những người thuê nhà còn thiếu thông tin. Trước hết, chúng ta hãy bắt đầu bằng việc hiểu rõ định nghĩa thực sự về khôi phục nguyên trạng được pháp luật và các hướng dẫn chính thức quy định.
Sửa Đổi Bộ Luật Dân Sự Và Hiệu Lực Pháp Lý Từ "Hướng Dẫn Về Các Tranh Chấp Và Khôi Phục Nguyên Trạng" Của Bộ Đất Đai, Cơ Sở Hạ Tầng, Giao Thông Và Du Lịch
Trước đây trên thị trường thuê nhà tại Nhật Bản, định nghĩa về "khôi phục nguyên trạng" trong luật pháp vẫn còn khá mơ hồ. Chính vì vậy, từng có tiền lệ một số công ty quản lý và chủ nhà thiếu minh bạch vin vào các lý lẽ như "Trả lại căn phòng y nguyên trạng thái lúc mới nhận là chuẩn mực ứng xử tối thiểu" hay "Mọi vết bẩn trên tường đều là trách nhiệm của người thuê" để đưa ra các yêu cầu bồi thường cao bất hợp lý.
Nhằm chấn chỉnh vấn nạn xã hội nghiêm trọng này, vào năm 1998, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (tiền thân là Bộ Xây dựng) đã phân tích kỹ lưỡng, hệ thống hóa các án lệ của tòa án để xây dựng nên "Hướng dẫn về các tranh chấp và khôi phục nguyên trạng". Bộ hướng dẫn này thiết lập các quy tắc công bằng trong việc phân chia chi phí khi trả nhà thuê, đồng thời liên tục được cập nhật dựa trên các phán quyết tư pháp mới nhất và tinh thần của Luật Hợp đồng Người tiêu dùng.
Bước ngoặt mang tính quyết định tiếp theo chính là Bộ luật Dân sự sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2020. Thông qua đợt sửa đổi này, quan điểm của bộ hướng dẫn – vốn đã được khẳng định vững chắc trong thực tiễn xét xử suốt nhiều năm – đã chính thức được luật hóa thành điều khoản rõ ràng tại Điều 621 Bộ luật Dân sự.
Điều 621 Bộ luật Dân sự (Nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng của bên thuê)
Khi hợp đồng thuê chấm dứt, nếu tài sản thuê phát sinh hư hỏng sau thời điểm bàn giao (ngoại trừ các hao mòn tự nhiên phát sinh từ việc sử dụng, khai thác thông thường và sự xuống cấp theo thời gian của tài sản thuê; sau đây trong điều này áp dụng tương tự), bên thuê có nghĩa vụ khôi phục hư hỏng đó về trạng thái ban đầu. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng nếu hư hỏng phát sinh do nguyên nhân không thể quy trách nhiệm cho bên thuê.
Cụm từ đặt trong dấu ngoặc đơn "ngoại trừ các hao mòn tự nhiên phát sinh từ việc sử dụng, khai thác thông thường và sự xuống cấp theo thời gian của tài sản thuê" chính là lá chắn pháp lý vững chắc nhất mà mọi người thuê nhà đều cần phải nắm vững. Luật pháp đã quy định minh bạch rằng đối với hao mòn tự nhiên (những vết bẩn, vết xước tự nhiên phát sinh trong quá trình sinh hoạt bình thường) và sự xuống cấp theo thời gian (sự cũ đi tự nhiên sau nhiều năm), người thuê nhà hoàn toàn không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng nào.
Cơ Chế Bảo Vệ Người Thuê Nhà Theo "Quy Định Về Phòng Ngừa Tranh Chấp Nhà Cho Thuê Của Tokyo (Quy Tắc Tokyo)"
Nếu đang sinh sống tại các căn hộ cho thuê ở Tokyo, có thể bạn từng nhớ mình đã nhận được một tập tài liệu quan trọng mang tên "Bản giải thích dựa trên Quy định về phòng ngừa tranh chấp nhà cho thuê" và được chuyên viên môi giới bất động sản giải thích chi tiết khi ký hợp đồng. Đó chính là văn bản pháp quy tiên phong trên toàn quốc, thường được gọi là "Quy tắc Tokyo".
Quy tắc Tokyo (có hiệu lực từ năm 2004) là quy định mang tính pháp lý nhằm ngăn chặn từ sớm các tranh chấp khi trả nhà. Quy định này bắt buộc các đơn vị kinh doanh bất động sản phải phát hành văn bản và giải thích cặn kẽ, dễ hiểu cho người thuê ngay tại thời điểm ký kết về "các nguyên tắc cơ bản của khôi phục nguyên trạng" cũng như "nội dung các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng thuê". Theo quy định từ Cục Phát triển Đô thị Tokyo, 3 nguyên tắc sau đây được tuyên bố rõ ràng:
- Về nguyên tắc, việc khắc phục sự xuống cấp theo thời gian và hao mòn thông thường do bên cho thuê đảm nhiệm.
- Việc khắc phục những hư hại do lỗi cố ý, bất cẩn hoặc vi phạm nghĩa vụ chú ý của người quản lý mẫn cán của bên thuê sẽ do bên thuê đảm nhiệm.
- Trường hợp muốn xác lập điều khoản đặc biệt chuyển phần chi phí hao mòn thông thường cho bên thuê gánh vác, bên cho thuê phải giải thích rõ ràng về tính cần thiết cũng như phạm vi chịu trách nhiệm và nhận được sự đồng thuận.
Mặc dù Quy tắc Tokyo là một quy định của chính quyền Tokyo, nhưng tư tưởng nền tảng của nó hoàn toàn đồng nhất với Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch cũng như các án lệ của Tòa án Tối cao. Ngay cả tại các tỉnh thành khác ngoài Tokyo, khi phát sinh tranh chấp tại tòa án, cùng một logic pháp lý này vẫn sẽ được áp dụng tương tự. Lập luận của các công ty quản lý rằng "Quy tắc Tokyo chỉ dành riêng cho Tokyo nên không có giá trị ở địa phương khác" là hoàn toàn không có cơ sở trong thực tiễn xét xử tư pháp.
Quan Niệm "Trả Lại Y Nguyên Như Khi Mới Chuyển Vào" Là Hoàn Toàn Sai Lầm: Hao Mòn Thông Thường Và Khấu Hao Tự Nhiên Đã Được Tính Vào Tiền Thuê Nhà
Vì sao người thuê nhà không phải trả chi phí sửa chữa cho những hao mòn thông thường hay sự xuống cấp theo thời gian? Lý do kinh tế và logic vô cùng rõ ràng: "Bởi vì chi phí khấu hao tài sản và quỹ dự phòng sửa chữa trong tương lai đã được tính sẵn bên trong tiền thuê nhà hàng tháng."
Khi tiến hành hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản, chủ nhà thu tiền thuê định kỳ mỗi tháng từ người thuê. Nguồn thu này không đơn thuần là lợi nhuận ròng, mà đã bao gồm cả nguồn vốn dùng để duy trì, bảo trì và tu sửa công trình cũng như trang thiết bị trong tương lai. Những hao mòn tự nhiên phát sinh từ việc người thuê sinh hoạt bình thường, thở bình thường, kê đặt bàn ghế đồ đạc bình thường đều đã được thanh toán và tất toán đều đặn qua khoản tiền thuê trả mỗi tháng.
Thế nhưng, khi trả nhà, việc trừ tiền đặt cọc của người thuê để thay toàn bộ giấy dán tường hay vệ sinh sàn nhà với lý do "cần làm mới căn phòng để đón người thuê tiếp theo" thực chất không có gì khác ngoài "hành vi thu phí trùng lặp: vừa thu qua tiền thuê nhà, vừa vòi vĩnh thêm một lần nữa từ người thuê khi dọn đi".
| Khu vực và Trang thiết bị | Chủ nhà chịu trách nhiệm (Hao mòn thông thường và Xuống cấp theo thời gian) * Các hạng mục người thuê không có nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng |
Người thuê chịu trách nhiệm (Vi phạm nghĩa vụ chú ý hoặc Cố ý, Bất cẩn) * Các hạng mục người thuê phải chi trả chi phí sửa chữa |
|---|---|---|
| Tường và Trần nhà (Giấy dán tường) |
Vết ố sẫm màu phía sau tivi hoặc tủ lạnh do tĩnh điện và nhiệt Lỗ đinh ghim, đinh bấm nhỏ dùng để treo lịch hoặc tranh áp phích Vết khoan bắt vít hoặc lỗ chờ đường ống phát sinh khi lắp máy điều hòa Sự đổi màu tự nhiên của giấy dán tường và nẹp gỗ do ánh nắng mặt trời chiếu vào |
Vết ố vàng và mùi hôi nồng nặc bám lại do hút thuốc lá trong phòng Nấm mốc đen lan rộng do không lau nước đọng sương ở cửa sổ trong thời gian dài Lỗ đinh to hoặc ốc vít sâu làm thủng và hỏng tấm thạch cao chịu lực bên trong Vết cào xước hoặc vết cắn rách giấy dán tường do thú cưng gây ra |
| Sàn nhà (Sàn gỗ và Sàn nhựa đệm) |
Vết lún sàn do đặt đồ nội thất nặng như tủ quần áo hay giường ngủ Sàn gỗ gần cửa sổ bị phai màu hoặc rạn nứt tự nhiên do ánh nắng chiếu vào Sự mài mòn tự nhiên của mặt sàn nhựa đệm sau thời gian đi lại thông thường Lớp sáp đánh bóng sàn bị bong tróc tự nhiên theo thời gian |
Vết ố bẩn, mục rữa sàn do làm đổ nước hoặc để nước mưa hắt vào mà không lau khô Vết trầy xước sâu do kéo lê đồ đạc khi chuyển nhà hoặc sắp xếp lại nội thất Mục nát sàn do nước tưới cây cảnh tràn khỏi đĩa hứng mà không xử lý Mặt sàn bị mài mòn, bong tróc nghiêm trọng do dùng ghế xoay có bánh xe mà không lót thảm bảo vệ |
| Cửa phòng, Khung cửa và Chiếu cói |
Thay mặt chiếu cói do bị ngả vàng tự nhiên dưới tác động của ánh nắng Bản lề và phụ kiện kim loại của cửa ra vào, cửa trượt bị lỏng tự nhiên qua quá trình đóng mở Khung cửa bị cong vênh do thiên tai như động đất hoặc do hiện tượng sụt lún công trình |
Vết tàn thuốc lá làm cháy xém mặt chiếu cói hoặc mặt sàn nhựa Mùi xú uế nồng nặc hoặc hư hại khung cửa do chất thải của thú nuôi gây ra Tay nắm cửa hoặc bản lề bị nứt gãy do hành vi đóng mở cửa thô bạo, dùng lực quá mạnh |
| Khu vực vệ sinh và Nước (Phòng tắm, Bồn rửa mặt, Nhà bếp) |
Sự mài mòn tự nhiên của gioăng cao su đường ống cấp thoát nước hoặc van vòi nước Cặn vôi nước nhẹ bám lại dù đã được cọ rửa, vệ sinh định kỳ thông thường Bề mặt nhựa của buồng tắm đúc sẵn hoặc bồn cầu bị ố màu do thời gian sử dụng lâu năm |
Vết nấm mốc hoặc dầu mỡ bám két cứng đầu do bỏ bê việc vệ sinh định kỳ trong quá trình sinh sống Nghẹt bồn cầu hoặc đường ống thoát nước do xả dị vật, rác thải không tan vào Làm nứt vỡ bồn rửa mặt bằng sứ do bất cẩn làm rơi vật nặng, cứng |
| Thiết bị điện máy và Gia dụng |
Hỏng hóc tự nhiên hoặc hết tuổi thọ cơ học của máy điều hòa, máy nước nóng, quạt thông gió Sự suy giảm hiệu suất hoặc tiếng ồn lạ phát sinh khi thiết bị đã vượt quá số năm sử dụng quy định |
Thiết bị bị hỏng do người thuê hoàn toàn không vệ sinh tấm lọc bụi của máy điều hòa Làm nứt, vỡ hoặc làm mất các phụ kiện kèm theo như bộ điều khiển từ xa do cố ý hoặc bất cẩn |
Nhận hỗ trợ tận tâm từ chuyên viên am hiểu khu vực Tokyo qua cuộc gọi video. Hỗ trợ toàn diện từ lọc phòng phù hợp đến kiểm tra hợp đồng an tâm.
Quy tắc "khấu hao 6 năm · giá trị còn lại 1 yên" đối với giấy dán tường và thời gian sử dụng hữu ích của sàn, trang thiết bị
Trong các tranh chấp về chi phí khi trả nhà, vấn đề phát sinh thường xuyên nhất chính là chi phí thay mới giấy dán tường. Khi xem bảng báo giá từ công ty quản lý, rất phổ biến trường hợp toàn bộ tiền giấy dán tường của cả căn phòng bị tính nguyên vẹn vào hóa đơn, chẳng hạn như "Thay mới toàn bộ giấy dán tường phòng kiểu Tây: 60 m² × 1.500 yên ＝ 90.000 yên". Tuy nhiên, phần lớn các khoản đòi bồi thường như vậy đều hoàn toàn vô lý khi đối chiếu với luật pháp cũng như các hướng dẫn chuẩn mực.
Cơ chế tính toán: Giá trị của giấy dán tường giảm còn 1 yên sau 6 năm tuổi thọ theo luật thuế
Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản áp dụng nguyên tắc phân chia chi phí dựa trên "thời gian sử dụng hữu ích" theo quy định khấu hao tài sản của luật thuế đối với các vật liệu nội thất và thiết bị. Theo đó, thời gian sử dụng hữu ích theo luật định của giấy dán tường được quy định là "6 năm (72 tháng)".
Thời gian sử dụng hữu ích 6 năm đồng nghĩa với việc giá trị kinh tế của lớp giấy dán tường mới sẽ giảm dần theo thời gian, và sau khi tròn 6 năm kể từ thời điểm dán mới, giá trị còn lại sẽ chỉ còn "1 yên (giá trị ghi nhớ)". (Trước đây từng có tiêu chuẩn giữ lại 10%, nhưng bản sửa đổi hiện hành của Hướng dẫn từ Bộ đã thống nhất với luật thuế và nêu rõ là 1 yên).
Để hiểu rõ hơn về cách tính toán cụ thể này, chúng ta hãy cùng xem tỷ lệ chịu chi phí của người thuê tương ứng theo từng mốc thời gian cư trú:
- Thời gian cư trú 1 năm (12 tháng): Giá trị còn lại khoảng 83% (Tỷ lệ người thuê chịu: khoảng 83%)
- Thời gian cư trú 2 năm (24 tháng): Giá trị còn lại khoảng 67% (Tỷ lệ người thuê chịu: khoảng 67%)
- Thời gian cư trú 3 năm (36 tháng): Giá trị còn lại khoảng 50% (Tỷ lệ người thuê chịu: khoảng 50%)
- Thời gian cư trú 4 năm (48 tháng): Giá trị còn lại khoảng 33% (Tỷ lệ người thuê chịu: khoảng 33%)
- Thời gian cư trú 5 năm (60 tháng): Giá trị còn lại khoảng 17% (Tỷ lệ người thuê chịu: khoảng 17%)
- Thời gian cư trú từ 6 năm trở lên (từ 72 tháng trở đi): Giá trị còn lại là "1 yên" (Tỷ lệ người thuê chịu: 1 yên + chỉ tiền công thi công tối thiểu)
Nói một cách đơn giản, nếu bạn sống liên tục trong cùng một căn phòng từ 6 năm trở lên, thì khi chuyển đi, dù giấy dán tường có bị bẩn đến mức nào, giá trị pháp lý của phần giấy đó cũng chỉ còn lại đúng 1 yên. Bạn hoàn toàn không có bất kỳ nghĩa vụ nào phải bồi hoàn toàn bộ chi phí thay giấy dán tường mới tinh cho chủ nhà.
Lý do bạn không phải trả chi phí thay toàn bộ giấy dán tường dù có vết ố khói thuốc hay vết cào xước
Đến đây, nhiều người thường băn khoăn: "Nếu mình hút thuốc trong phòng làm ố vàng tường, hoặc thú cưng cào xước giấy dán tường thì sẽ ra sao?". Khi có sự cố ý hoặc bất cẩn (vi phạm nghĩa vụ bảo quản tài sản của người thuê), hẳn bạn sẽ rất lo lắng rằng mình khó lòng tránh khỏi trách nhiệm bồi thường.
Nhưng xin khẳng định ngay từ đầu: ngay cả khi việc làm bẩn hay hư hại giấy dán tường bắt nguồn từ lỗi của bạn, bạn vẫn không bao giờ phải trả "toàn bộ chi phí thay mới 100%".
Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản quy định rõ rằng: kể cả trường hợp cần sửa chữa do lỗi cố ý hay bất cẩn của người thuê, "chi phí sẽ được phân bổ dựa trên khấu hao (tỷ lệ giá trị còn lại) tương ứng với thời gian cư trú". Chẳng hạn, dù bạn hút thuốc khiến giấy dán tường bị ố vàng, nhưng nếu bạn đã sống tại căn hộ đó suốt 3 năm, bạn chỉ phải chịu khoảng 50% chi phí thay mới. Còn nếu bạn đã thuê từ 6 năm trở lên, giá trị còn lại của giấy dán tường chỉ là 1 yên mang tính tượng trưng, nghĩa là tiền vật liệu giấy dán tường bạn phải trả chỉ vỏn vẹn 1 yên (ngoại trừ các hành vi phá hoại làm thủng lớp ván lót tường hoặc các trường hợp cần xử lý khử mùi đặc biệt).
Thêm vào đó, một yếu tố cực kỳ quan trọng khác là "đơn vị sửa chữa (phạm vi khôi phục)". Các công ty quản lý bất động sản rất hay nại cớ: "Để màu sắc đồng bộ, cần phải thay mới giấy dán tường của toàn bộ căn phòng", từ đó tính cả chi phí thay trần nhà hay các mảng tường vốn hoàn toàn sạch sẽ vào hóa đơn của bạn. Tuy nhiên, hướng dẫn chính thức đã quy định rành mạch như sau:
Nguyên tắc về phạm vi khôi phục giấy dán tường (Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản)
Chi phí khôi phục khu vực hư hại về nguyên tắc được tính theo "đơn vị mét vuông". Trong trường hợp việc chắp vá từng phần gặp khó khăn do yêu cầu về khớp hoa văn hoặc màu sắc, phạm vi trách nhiệm tối đa mà người thuê phải chịu cũng chỉ giới hạn ở "đúng 1 mảng tường nơi có vết hư hại (đơn vị bề mặt)". Việc bắt người thuê gánh toàn bộ chi phí thay giấy dán tường cho cả căn phòng là hoàn toàn không thỏa đáng.
Do đó, dù căn phòng có vết ố do khói thuốc hay vết cào xước, chi phí mà chủ nhà được phép yêu cầu bạn bồi thường chỉ giới hạn ở "đúng 1 mảng tường bị hư hại" và "tính theo tỷ lệ giá trị còn lại tương ứng với số năm đã ở". Việc kê toàn bộ chi phí thay mới giấy dán tường cả căn phòng vào bảng thanh toán trả nhà là một sự vi phạm trắng trợn hướng dẫn tiêu chuẩn.
Quy tắc phân chia chi phí sửa chữa sàn gỗ, sàn nhựa dẻo (CF) và chiếu cói tatami
Đối với vật liệu lát sàn, quy định về thời hạn sử dụng hữu ích và đơn vị tính toán phục hồi cũng có sự khác biệt rất lớn tùy theo chất liệu. Đây là phần dễ gây nhầm lẫn nhất trong bảng báo giá từ các công ty quản lý, vì vậy bạn cần phân biệt thật chính xác.
1. Sàn gỗ tự nhiên và sàn gỗ công nghiệp
Sàn gỗ được coi là một phần kết cấu của tòa nhà, do đó về nguyên tắc không áp dụng cách tính khấu hao giảm dần về giá trị còn lại 1 yên sau 6 năm như giấy dán tường (thay vào đó lấy tuổi thọ công trình kéo dài vài thập kỷ làm tiêu chuẩn). Tuy nhiên, điều đó hoàn toàn không có nghĩa là công ty quản lý được phép yêu cầu "thay mới toàn bộ sàn gỗ của cả căn phòng". Trong trường hợp sàn gỗ bị trầy xước do sơ suất của người thuê, đơn vị phục hồi theo nguyên tắc chỉ là "sửa chữa tại vị trí bị hư hại (trét bột bả, dặm sơn) hoặc thay thế theo từng thanh (từng tấm ván) cho đến từng mét vuông". Những vết lõm tự nhiên do kê đặt đồ nội thất, vết phai màu do ánh nắng chiếu cạnh cửa sổ, hay hiện tượng mòn lớp sáp bóng do đi lại thông thường đều thuộc trách nhiệm chi trả của chủ nhà.
2. Sàn nhựa dẻo (Sàn vinyl đệm lót)
Sàn nhựa dẻo bằng chất liệu vinyl thường được sử dụng phổ biến trong phòng vệ sinh, nhà tắm, khu vực bếp và phòng ở của các căn hộ đơn thân. Loại sàn này được áp dụng quy tắc khấu hao "thời hạn sử dụng 6 năm (giá trị còn lại 1 yên)" tương tự như giấy dán tường. Tình trạng biến màu do thời gian sử dụng hay vết hằn của đồ dùng nội thất đều do chủ nhà chịu trách nhiệm. Ngay cả trong trường hợp người thuê vô ý làm rách sàn, cách tính khấu hao theo số năm đã sinh sống vẫn sẽ được áp dụng.
3. Chiếu cói tatami
Chiếu cói tatami được chia thành hai phần riêng biệt: "lõi chiếu (phần lõi bên trong)" và "bề mặt chiếu (lớp cói dệt bên ngoài)". Thời hạn sử dụng của lõi chiếu về nguyên tắc là 20 năm, trong khi lớp mặt cói (thay mới bề mặt hoặc lật mặt chiếu) được xem là vật tư tiêu hao. Tình trạng phai màu do ánh nắng mặt trời hoặc hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng về nguyên tắc là "trách nhiệm của chủ nhà", vì đây là chi phí bảo trì cần thiết để sẵn sàng đón người thuê tiếp theo. Dù vậy, người thuê chỉ phải chi trả trong trường hợp hợp đồng thuê nhà có điều khoản đặc biệt hợp lệ quy định rằng "chi phí thay mới bề mặt chiếu cói khi chuyển đi sẽ do người thuê chi trả" (vui lòng tham khảo thêm phần đánh giá tính hiệu lực của các điều khoản đặc biệt ở mục sau).
Căn cứ pháp lý chứng minh lỗ đinh ghim, vệt ố nhiệt sau tủ lạnh và vết lõm do đồ nội thất thuộc trách nhiệm chi trả của chủ nhà
Tại buổi kiểm tra phòng khi trả nhà, rất nhiều người thuê đã vội vàng chấp nhận thanh toán khi người quản lý nói rằng: "Những lỗ đinh ghim này và vệt đen sau tủ lạnh là do bạn gây ra, nên bạn phải chịu chi phí thay giấy dán tường mới". Tuy nhiên, theo Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, đây chính là những ví dụ điển hình của "hao mòn tự nhiên thuộc trách nhiệm chi trả của chủ nhà".
- Lỗ đinh ghim bấm, kim ghim để treo áp phích hoặc lịch: Trừ trường hợp đóng đinh lớn hoặc bắt vít chịu lực cho vật nặng làm thủng sâu và biến dạng tấm thạch cao lót tường, các lỗ kim ghim thông thường được xem là "phạm vi sử dụng tất yếu trong đời sống sinh hoạt thường ngày", vì vậy chi phí phục hồi thuộc về chủ nhà.
- Vệt ố nhiệt sau tủ lạnh và TV (vệt đen bám trên tường): Vệt đen xuất hiện phía sau các thiết bị điện gia dụng là hiện tượng tự nhiên do nhiệt lượng từ động cơ và tĩnh điện hút bụi mịn trong không khí bám vào giấy dán tường rồi bị biến tính nhiệt. Ngay cả khi bạn đặt thiết bị cách tường vài centimet thì hiện tượng này vẫn khó tránh khỏi, do đó nó được tính là hao mòn tự nhiên và chủ nhà phải chịu toàn bộ chi phí.
- Vết lõm trên sàn hoặc thảm do chân giường, tủ quần áo: Khi một người sinh sống trong căn hộ, việc bố trí đồ nội thất và đồ gia dụng là mục đích sử dụng cốt lõi của hợp đồng thuê. Các vết lún do áp lực của đồ vật đè lên sàn nhà hoàn toàn nằm trong phạm vi sử dụng bình thường, vì vậy trách nhiệm chi trả thuộc về chủ nhà.
| Vật liệu nội thất & Thiết bị | Thời hạn sử dụng hữu ích | Nguyên tắc khấu hao | Lưu ý thực tế & Phân định trách nhiệm chi phí |
|---|---|---|---|
| Giấy dán tường | 6 năm | Tỷ lệ thuận theo thời gian • Giá trị còn lại là 1 yên sau 6 năm | Dù người thuê có lỗi bất cẩn, tỷ lệ chịu phí cũng chỉ tính trên giá trị còn lại. Phạm vi phục hồi tối đa chỉ giới hạn theo mét vuông hoặc một mặt tường có vết hư hại. |
| Sàn nhựa cuộn trải sàn | 6 năm | Tỷ lệ thuận theo thời gian • Giá trị còn lại là 1 yên sau 6 năm | Thường dùng nhiều ở khu vực bồn rửa mặt và bếp. Vết lún do kê đồ đạc nội thất do chủ nhà chịu. Ngay cả trường hợp hư hại do sơ suất cũng phải khấu trừ theo số năm đã sử dụng. |
| Thảm trải sàn cố định | 6 năm | Tỷ lệ thuận theo thời gian • Giá trị còn lại là 1 yên sau 6 năm | Vết bẩn cứng đầu do làm đổ đồ uống mà để lâu không xử lý thuộc trách nhiệm người thuê, nhưng nếu đã trải qua 6 năm thì giá trị bản thân thảm chỉ còn 1 yên. |
| Bồn rửa bát & Tủ bếp | 5 năm | Tỷ lệ thuận theo thời gian • Giá trị còn lại là 1 yên sau 5 năm | Thời hạn sử dụng hữu ích của hệ tủ bếp là 5 năm. Các vết trầy xước nhỏ phát sinh từ sinh hoạt thông thường và sự hao mòn tự nhiên do chủ nhà chi trả. |
| Máy điều hòa & Quạt thông gió | 6 năm | Thời hạn sử dụng thiết bị máy móc (6 năm) | Sự cố hỏng hóc tự nhiên hoặc hết niên hạn của linh kiện bên trong thuộc trách nhiệm 100% của chủ nhà. Trừ khi bỏ bê vệ sinh lưới lọc gây hư hại, người thuê hoàn toàn không phải chịu phí. |
| Bình nước nóng & Chuông cửa có hình | 6 năm | Thời hạn sử dụng thiết bị máy móc (6 năm) | Chi phí thay mới do hỏng hóc tự nhiên theo thời gian như không ra nước nóng, màn hình không hiển thị đều do chủ nhà chi trả. Người thuê về nguyên tắc chịu mức phí bằng không. |
| Sàn gỗ | Tương đương tòa nhà | Không tính khấu hao theo thời hạn sử dụng hữu ích | Tuy không áp dụng khấu hao theo số năm, quy tắc nghiêm ngặt khi xảy ra hư hại do lỗi người thuê là chỉ tính phạm vi phục hồi theo từng phần cục bộ (tính theo mét vuông hoặc từng thanh ván). |
| Phòng tắm đúc liền khối & Bồn cầu | Tương đương tòa nhà | Không tính khấu hao theo thời hạn sử dụng hữu ích | Hao mòn tự nhiên và đổi màu theo thời gian của bề mặt nhựa hay men sứ do chủ nhà chịu trách nhiệm. Người thuê chỉ phải bồi thường khi làm nứt vỡ do cố ý hoặc bất cẩn nghiêm trọng. |
Sự thật về điều khoản dọn dẹp vệ sinh nhà: Những trường hợp bạn có thể giảm trừ hoặc từ chối dù đã ghi trong hợp đồng
Bên cạnh giấy dán tường, khoản mục gần như 100% xuất hiện trong bảng quyết toán chi phí chuyển đi chính là "chi phí dọn dẹp vệ sinh nhà khi trả phòng". Vì trong hợp đồng thuê nhà thường có câu "Người thuê có trách nhiệm chi trả phí vệ sinh phòng khi chuyển đi", nên phần lớn mọi người đều mặc định rằng "một khi đã đặt bút ký thì đối phương báo giá bao nhiêu cũng phải cắn răng trả bấy nhiêu". Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, các điều khoản đặc biệt không bao giờ là một tấm thẻ vạn năng tuyệt đối.
3 nguyên tắc vàng về hiệu lực pháp lý của "Điều khoản dọn dẹp vệ sinh" theo án lệ Tòa án Tối cao
Về bản chất, theo nguyên tắc trong Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch, chi phí thuê đơn vị chuyên nghiệp dọn dẹp vệ sinh phòng khi người thuê dọn đi "vốn là chi phí quản lý bất động sản nhằm đón người thuê tiếp theo", và về nguyên tắc phải do chủ nhà chi trả. Nếu người thuê đã thực hiện các công việc dọn dẹp sinh hoạt thường ngày một cách bình thường (như vứt rác đúng nơi quy định, hút bụi định kỳ, lau chùi cơ bản), thì về nguyên tắc không có bất kỳ nghĩa vụ nào phải thanh toán chi phí dọn dẹp chuyên nghiệp này.
Mặc dù vậy, rất nhiều hợp đồng thuê nhà vẫn chèn thêm câu chữ quy định chi phí vệ sinh do người thuê gánh chịu dưới dạng "điều khoản đặc biệt". Trước thực trạng này, Tòa án Tối cao Nhật Bản đã đưa ra một phán quyết mang tính bước ngoặt.
Phán quyết của Tòa Đệ nhị Tòa án Tối cao (Ngày 16 tháng 12 năm Bình Thành 17 - tức năm 2005)
Trong hợp đồng thuê nhà, để một điều khoản đặc biệt buộc người thuê phải chịu nghĩa vụ phục hồi hiện trạng đối với các hao mòn tự nhiên thông thường có hiệu lực pháp lý, thì phạm vi hao mòn tự nhiên mà người thuê phải tự gánh chịu theo điều khoản đó phải được quy định rõ ràng cụ thể, hoặc người thuê phải nhận thức rõ ràng và đồng ý với điều đó.
Dựa trên án lệ của Tòa án Tối cao này cùng hệ thống án lệ thực tế được tích lũy từ các tòa cấp dưới, hiện nay để một điều khoản đặc biệt về dọn dẹp vệ sinh nhà được công nhận là có hiệu lực pháp lý, bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời toàn bộ "3 điều kiện tiên quyết về hiệu lực điều khoản đặc biệt" sau đây:
- Điều khoản phải có tính cần thiết thực tế, và mức chi phí phải hợp lý, không mang tính trục lợi hay trái với trật tự công cộng và thuần phong mỹ tục
- Hạng mục vệ sinh cụ thể cũng như số tiền chính xác (hoặc căn cứ tính toán rõ ràng) mà người thuê phải gánh chịu phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng
- Tại thời điểm ký kết hợp đồng, chuyên viên môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề phải giải thích đầy đủ với người thuê rằng "đây là khoản chi phí vốn dĩ thuộc trách nhiệm của chủ nhà nhưng người thuê đặc biệt tự nguyện gánh chịu", và người thuê phải nhận thức rõ điều đó cũng như đồng thuận ký cam kết
Nếu trong hợp đồng của bạn chỉ ghi chung chung một câu như "Người thuê chịu chi phí vệ sinh khi trả phòng" mà hoàn toàn không ghi số tiền cụ thể hay đơn giá theo mét vuông, hoặc khi ký hợp đồng bên môi giới không hề giải thích chi tiết riêng về điều khoản đặc biệt này, thì khả năng rất cao là chính điều khoản đó sẽ bị phán quyết là "vô hiệu", và bạn không cần phải thanh toán dù chỉ một đồng.
Mặt bằng giá hợp lý cho chi phí dọn dẹp vệ sinh khi chuyển đi theo từng bố trí căn hộ (1K, 1LDK, 2LDK)
Ngay cả khi điều khoản đặc biệt có ghi kèm số tiền cụ thể trong hợp đồng và được xem là hợp lệ, nếu số tiền mà công ty quản lý yêu cầu thanh toán vượt quá xa so với "mặt bằng giá thị trường", bạn vẫn hoàn toàn có quyền yêu cầu giảm trừ dựa theo Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng (vô hiệu hóa các điều khoản gây tổn hại đơn phương đến quyền lợi của người tiêu dùng).
Mặt bằng giá thực tế cho dịch vụ dọn dẹp vệ sinh toàn diện căn hộ trống sau khi chuyển đi (bao gồm tẩy rửa hóa chất khu vực cấp thoát nước, đánh bóng sàn gỗ, lau kính và khung cửa sổ, tháo rửa làm sạch máy hút mùi nhà bếp do thợ chuyên nghiệp thực hiện) có tiêu chuẩn ngành dao động ở mức khoảng 1.000 Yên đến 1.200 Yên cho mỗi 1 mét vuông diện tích sàn (chưa bao gồm thuế).
| Bố trí căn hộ | Diện tích sử dụng ước tính | Mức giá thị trường hợp lý (Đã gồm thuế) | Ngưỡng cảnh báo giá cao hoặc đòi tiền bất hợp lý |
|---|---|---|---|
| Căn hộ Studio / 1K | 18㎡ 〜 25㎡ | 27.500 Yên 〜 38.500 Yên | Từ 45.000 Yên trở lên (Cần đặc biệt lưu ý nếu phí vệ sinh điều hòa bị tách riêng thành mục khác) |
| 1DK / 1LDK | 30㎡ 〜 45㎡ | 44.000 Yên 〜 55.000 Yên | Từ 65.000 Yên trở lên (Có khả năng đã bị độn thêm các khoản phụ phí không minh bạch) |
| 2DK / 2LDK | 50㎡ 〜 65㎡ | 55.000 Yên 〜 77.000 Yên | Từ 88.000 Yên trở lên (Cần rà soát kỹ lưỡng nếu đơn giá vượt quá 1.500 Yên mỗi mét vuông) |
| Từ 3LDK trở lên | 70㎡ 〜 85㎡ | 77.000 Yên 〜 110.000 Yên | Từ 130.000 Yên trở lên (Mức giá quá cao trừ khi có yếu tố đặc thù như nhà nguyên căn) |
Bí quyết nhận diện các chiêu trò thu phí trùng lặp như vệ sinh điều hòa và thay ổ khóa
Liên quan đến việc dọn dẹp vệ sinh nhà, những thủ đoạn yêu cầu thanh toán thiếu lành mạnh cực kỳ phổ biến chính là "thu phí trùng lặp hai lần" và "đánh tráo trách nhiệm của chủ nhà sang cho người thuê". Hãy kiểm tra thật cẩn thận xem bảng chiết tính quyết toán chi phí có xuất hiện những mục sau đây hay không.
1. Thu trùng lặp cả "Phí dọn dẹp vệ sinh nhà" lẫn "Phí vệ sinh bên trong máy điều hòa"
Trong trường hợp hợp đồng có điều khoản dọn dẹp khi chuyển đi, công việc dọn dẹp vệ sinh nhà tiêu chuẩn vốn dĩ đã bao gồm việc làm sạch màng lọc và vệ sinh cơ bản máy điều hòa. Bất chấp điều đó, nhiều bên quản lý vẫn áp dụng chiêu trò tách riêng ra một mục khác để đòi tiền như "Phí súc rửa áp lực cao bên trong máy điều hòa: 15.000 Yên", dù trong hợp đồng không hề có điều khoản thỏa thuận riêng này. Trừ khi bạn có lỗi bất cẩn làm bẩn nghiêm trọng bên trong máy do khói thuốc lá, việc vệ sinh định kỳ bên trong máy điều hòa thuộc về bảo trì duy tu trang thiết bị và do chủ nhà chịu trách nhiệm. Bạn hoàn toàn có thể kiên quyết từ chối khoản đòi tiền trùng lặp vô căn cứ này nếu không có điều khoản đặc biệt.
2. Yêu cầu trả "Phí thay ổ khóa" khi chuyển đi
Không ít trường hợp trong bảng quyết toán khi chuyển đi xuất hiện mục như "Phí thay ruột khóa khi trả phòng: 22.000 Yên". Tuy nhiên, cả trong Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch lẫn Quy tắc Tokyo đều quy định rõ ràng rằng: "Việc thay ổ khóa được thực hiện nhằm mục đích đảm bảo an ninh phòng chống tội phạm để đón người thuê tiếp theo, do đó việc chủ nhà chi trả là hoàn toàn hợp lý". Trừ trường hợp bạn làm mất chìa khóa, bạn không có nghĩa vụ phải thanh toán phí thay khóa khi trả nhà.
3. Các khoản phụ phí như "Khử khuẩn khử mùi phòng", "Diệt côn trùng", "Thông rửa đường ống"
Những khoản này về bản chất cũng là chi phí quản lý và duy tu bất động sản. Trừ khi trong hợp đồng đã quy định một điều khoản đặc biệt vừa cụ thể vừa hợp lệ về mặt pháp lý, bạn tuyệt đối không có nghĩa vụ phải thanh toán các khoản này khi chuyển đi.
Chiến thuật thực tế để không bị chặt chém trong buổi kiểm tra bàn giao trả nhà
Chiến thắng hay thất bại trong các tranh chấp chi phí trả nhà có đến 90% được quyết định bởi hành động của bạn ngay trong ngày kiểm tra bàn giao trực tiếp. Rất nhiều công ty quản lý cử các đơn vị đại diện kiểm tra (thường là công ty sửa chữa cải tạo hoặc nhà thầu phụ) đến hiện trường, nhắm vào sự mệt mỏi về cả thể xác lẫn tinh thần của người thuê vừa dọn nhà xong để tạo áp lực tâm lý. Hãy nắm vững những nguyên tắc sắt đá sau đây để tuyệt đối không rơi vào thế bất lợi tại hiện trường.
Rủi ro khi tin lời đối phương và ký nhận ngay tại buổi bàn giao
- Bị khuất phục trước áp lực vô hình kiểu "chưa ký thì chưa cho về" ngay tại căn hộ
- Ký tên hoặc đóng dấu mà không để ý dòng chữ in rất nhỏ: "Tôi chấp thuận các hạng mục phục hồi nguyên trạng và số tiền nêu trên, đồng ý cấn trừ vào tiền cọc"
- Dù sau khi rời đi mới nhận ra chi phí quá vô lý, bạn đã trao cho họ bằng chứng thép rằng "người thuê đã tự nguyện đồng ý bằng văn bản", khiến việc khiếu nại hay đàm phán lại sau đó trở nên vô cùng khó khăn
- Không lưu lại bức ảnh nào của căn phòng sau khi dọn hết đồ, hoàn toàn thiếu chứng cứ khách quan để phản bác lại những yêu cầu bồi thường phóng đại từ phía đối phương
An tâm tuyệt đối nhờ hồ sơ ảnh chụp và rà soát dựa trên hướng dẫn chính thức
- Ngay sau khi khuân hết đồ ra khỏi phòng, chụp và lưu lại hơn 50 bức ảnh độ phân giải cao toàn bộ căn phòng có hiển thị ngày giờ
- Trong buổi bàn giao, chỉ dừng lại ở việc "xác nhận hiện trạng thực tế căn phòng" và tuyệt đối không đồng ý bất kỳ khoản chi phí nào
- Nếu bị yêu cầu ký tên, hãy mỉm cười từ chối khéo: "Xin hãy gửi bảng kê chi tiết qua thư hoặc email, tôi sẽ đối chiếu với hợp đồng thuê và Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch rồi mới phản hồi xác nhận"
- Bình tĩnh kiểm tra đơn giá, khối lượng và tỷ lệ khấu hao theo số năm sử dụng trong báo giá khi đã về nhà, từ đó loại bỏ các khoản kê khống một cách đầy thuyết phục
Góc chụp và cách lưu trữ ảnh có hiển thị ngày giờ cần thiết trong ngày dọn nhà
Khi trả nhà, chỗ dựa vững chắc nhất của bạn không phải là luật sư hay trung tâm bảo vệ người tiêu dùng, mà chính là "những bức ảnh chụp căn phòng trống trơn có hiển thị ngày giờ ngay sau khi đã chuyển hết toàn bộ đồ đạc".
Khi công ty quản lý hoặc đơn vị kiểm tra gửi hóa đơn yêu cầu số tiền cắt cổ về sau, họ có thể vin vào những lý do như "tường có vết ố lớn" hoặc "sàn nhà bị trầy xước nặng". Lúc đó, nếu không có hình ảnh đối chứng, câu chuyện sẽ biến thành cuộc cãi vã không hồi kết xem "ai nói đúng ai nói sai", và người thuê nhà đang bị giữ tiền cọc chắc chắn sẽ chịu thiệt thòi trăm bề.
Ngày chuyển nhà dù có bận rộn đến đâu, ngay sau khi kiện hàng cuối cùng được chất lên xe tải, bạn hãy cầm điện thoại lên và chụp đầy đủ các vị trí quan trọng sau đây không được bỏ sót:
- Ảnh góc rộng toàn bộ căn phòng: Chụp bao quát từng phòng từ bốn góc phòng, căn góc sao cho thấy rõ cả sàn nhà và trần nhà.
- Ảnh chính diện từng mảng tường: Chụp thẳng vào từng bức trong số 4 mặt tường để ghi lại mức độ phai màu do ánh nắng hoặc dấu vết lỗ đinh ghim.
- Ảnh cận cảnh mặt sàn: Chụp nghiêng góc để thấy rõ vân gỗ lát sàn, mức độ lún xẹp tại những vị trí từng kê đồ nội thất nặng, và tình trạng các lối đi lại thường xuyên.
- Bên trong và bên ngoài khu vực vệ sinh, bếp nước: Bồn rửa chén và khu vực bếp nấu, tình trạng dầu mỡ bám trên quạt hút mùi, gương phòng tắm, sàn nhà tắm, phễu thoát sàn, lòng bồn cầu. Hãy để lại bằng chứng rõ ràng cho thấy bạn đã dọn dẹp sạch sẽ.
- Cửa hút gió và tấm lọc điều hòa: Chụp lại tình trạng tấm lọc gió đã được tháo ra rửa sạch sẽ tinh tươm.
- Khu vực cửa sổ và khung nhôm kính: Chụp xem có nấm mốc do đọng sương hay không, lưới chống muỗi có bị rách chỗ nào không.
- Tem thông số kỹ thuật của thiết bị: Chụp cận cảnh tem dán ghi rõ "năm sản xuất" ở bên hông điều hòa hoặc máy nước nóng (đây là bằng chứng đanh thép xác định thời gian hao mòn của trang thiết bị).
Các bức ảnh đã chụp nên được lưu trữ cẩn thận lên các dịch vụ đám mây (như Google Drive hoặc iCloud), giữ nguyên vẹn dữ liệu định vị vị trí và thời gian chụp thực tế được gắn trong tệp ảnh.
Lý do tuyệt đối không được ký tên hoặc đóng dấu ngay tại buổi kiểm tra trả nhà
Vào ngày hẹn bàn giao, nhân viên kiểm tra sẽ vừa đi quanh ngó nghiêng khắp phòng vừa ghi chép vào tập hồ sơ kẹp trên bảng kẹp, rồi cuối cùng sẽ nói một câu như thế này:
"Buổi kiểm tra hiện trạng hôm nay đến đây là xong. Nhờ anh/chị ký tên và đóng dấu xác nhận vào đây giúp tôi nhé?"
Lúc này, bạn tuyệt đối không được mất cảnh giác. Hãy nhìn kỹ tiêu đề văn bản cũng như dòng chữ in rất nhỏ nằm ở phía dưới cùng của tờ giấy đó. Trong phần lớn trường hợp, họ thường khéo léo cài cắm câu chữ như sau:
"Tôi xin xác nhận đồng ý với các hạng mục phục hồi nguyên trạng và số tiền ước tính nêu trên, đồng thời đồng ý khấu trừ trực tiếp vào khoản tiền cọc"
Nếu bạn đặt bút ký tên hoặc đóng dấu vào văn bản này, xét về mặt pháp lý, bạn đã hoàn tất một bản hợp đồng ràng buộc cực kỳ bất lợi với nội dung "chính người thuê đã tự nguyện đồng thuận chịu các chi phí đó". Cho dù sau đó bạn có khiếu nại rằng "điều này trái với hướng dẫn tiêu chuẩn" hay "mức giá quá đắt", công ty quản lý sẽ lập tức phản bác rằng "chính anh/chị đã xem xét thỏa đáng và tự tay ký xác nhận trong ngày bàn giao", khiến việc thương lượng rơi vào ngõ cụt. Về mặt tiền lệ phán quyết của tòa án, việc lật lại một văn bản đã có chữ ký tay là một rào cản pháp lý vô cùng gian nan.
Mẫu câu ứng biến thực tế: "Tôi xin phép mang về đối chiếu bảng kê chi tiết"
Kể cả khi nhân viên kiểm tra cố tình dồn ép bằng những lời lẽ như "Nếu anh/chị không ký thì chúng tôi không thể nhận lại chìa khóa" hay "Quy định của công ty chúng tôi bắt buộc phải có chữ ký xác nhận", bạn hoàn toàn không cần phải lúng túng hay lo sợ. Dưới đây là mẫu câu vàng trong giao tiếp thực tế giúp bạn từ chối ký tên một cách lịch sự, nhã nhặn nhưng vô cùng dứt khoát.
Mẫu lời thoại từ chối ký tên tại hiện trường (dùng làm mẫu tham khảo)
"Rất cảm ơn anh/chị đã dành thời gian đến kiểm tra căn hộ hôm nay. Tôi rất cảm kích vì hai bên đã cùng nhau đi kiểm tra xác nhận hiện trạng thực tế của phòng. Tuy nhiên, về việc đồng ý chịu các khoản chi phí sửa chữa, cá nhân tôi không thể tự ý quyết định ngay tại chỗ lúc này được. Xin phiền công ty gửi bảng dự toán và bảng kê chi tiết các hạng mục thi công cụ thể qua email hoặc đường bưu điện. Sau khi tôi đối chiếu kỹ lưỡng với hợp đồng thuê nhà cũng như Hướng dẫn phục hồi nguyên trạng của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch, tôi sẽ xác nhận và gửi lại văn bản sau. Hôm nay, tôi xin phép bàn giao lại toàn bộ chìa khóa và chỉ dừng lại ở việc cùng xác nhận hiện trạng căn phòng."
Trong trường hợp bầu không khí quá căng thẳng và bạn không thể từ chối ký, hãy viết tay thật to và rõ ràng ngay bên cạnh ô ký tên dòng chữ sau:
"Tôi chỉ xác nhận hiện trạng căn phòng tại thời điểm ngày hôm nay; hoàn toàn không đồng ý chịu chi phí sửa chữa hay chấp thuận bất kỳ số tiền nào. (Ký họ tên, ghi rõ ngày tháng năm)"
Chỉ với một thao tác đơn giản này, đối phương sẽ không bao giờ có thể lợi dụng văn bản đó làm "giấy chấp thuận chi phí" về mặt pháp lý được nữa.
Các bước thương lượng và cơ quan tư vấn công khi nhận bảng quyết toán chi phí chuyển đi quá cao
Khoảng từ 2 tuần đến 1 tháng sau khi chuyển đi, công ty quản lý sẽ gửi bảng quyết toán tiền đặt cọc hoặc bảng báo giá sửa chữa qua đường bưu điện hoặc email. Dù con số ghi trên đó có cao vượt xa mức dự tính của bạn, bạn hoàn toàn không cần phải hoảng sợ. Hãy thực hiện theo các bước dưới đây để tiến hành thủ tục một cách bình tĩnh và hợp lý.
Mẫu thư yêu cầu công ty quản lý tính toán lại dựa trên hướng dẫn chính thức
Nếu không đồng ý với bảng quyết toán nhận được, việc gọi điện thoại to tiếng trong giận dữ sẽ không giúp cải thiện tình hình. Nguyên tắc thép trong việc thương lượng với công ty quản lý là mọi trao đổi phải thực hiện qua email hoặc văn bản gửi bảo đảm để lưu giữ bằng chứng rõ ràng.
Dưới đây là mẫu văn bản thương lượng giảm trừ thực tế và rất hiệu quả mà bạn có thể sao chép và điều chỉnh trực tiếp. Văn bản này trích dẫn chính xác các điều khoản luật pháp và hướng dẫn công quyền, giúp luật sư cố vấn hoặc bộ phận pháp chế của công ty quản lý lập tức nhận ra: người thuê này hiểu rất rõ pháp luật và các yêu cầu vô lý sẽ không thể áp đặt được.
Mẫu gửi: Yêu cầu tính toán lại liên quan đến quyết toán chi phí chuyển đi
Kính gửi: Công ty Quản lý Bất động sản
Người phụ trách: Ông/Bà
Tôi xin gửi lời chào trân trọng. Tôi là người thuê phòng số tại tòa nhà đã chuyển đi vào ngày vừa qua.
Tôi đã nhận được bảng quyết toán chi phí chuyển đi (Mã số báo giá: ) do quý công ty gửi và đã xem xét kỹ lưỡng nội dung.
Tuy nhiên, trong các khoản chi phí sửa chữa được đưa ra, tôi nhận thấy có một số hạng mục chưa phù hợp với tiêu chuẩn quy định tại Điều 621 Bộ luật Dân sự sửa đổi và Hướng dẫn về Phòng ngừa và Giải quyết Tranh chấp Khôi phục Hiện trạng của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch. Do đó, tôi trân trọng đề nghị quý công ty xem xét tính toán lại và giải thích rõ về các điểm dưới đây:
1. Chi phí thay mới giấy dán tường phòng kiểu Tây
Trong bảng quyết toán, toàn bộ chi phí thay mới giấy dán tường phòng kiểu Tây với diện tích mét vuông (số tiền yên) đang được tính hoàn toàn cho phía tôi chịu trách nhiệm.
Tôi đã cư trú tại căn hộ này trong năm tháng. Căn cứ theo hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch, thời hạn sử dụng hữu ích của giấy dán tường được ấn định là 6 năm, và giá trị hao mòn theo thời gian sử dụng cần phải được khấu trừ tương ứng. Cân nhắc số năm tôi đã ở, giá trị còn lại chỉ nên vào khoảng %. Ngoài ra, hướng dẫn cũng quy định phạm vi khôi phục phần hư hại chỉ giới hạn theo từng mét vuông hoặc tối đa là một mảng tường có vết bẩn. Kính đề nghị quý công ty xác định rõ các vị trí hư hại do lỗi người thuê ngoài hao mòn tự nhiên, và tính toán lại tỷ lệ chi phí dựa trên thời gian cư trú thực tế.
2. Việc tính phí trùng lặp giữa dọn dẹp tổng thể và vệ sinh điều hòa
Ngoài chi phí dọn dẹp phòng khi chuyển đi là yên, bảng kê còn tính thêm khoản phí vệ sinh bên trong máy điều hòa là yên.
Trong điều khoản đặc biệt của hợp đồng thuê nhà chỉ có quy định về chi phí dọn dẹp phòng, hoàn toàn không có điều khoản hoặc giải thích nào về việc người thuê phải chịu thêm chi phí vệ sinh bên trong điều hòa. Căn cứ theo điều kiện hiệu lực của điều khoản đặc biệt theo tiền lệ của Tòa án Tối cao ngày 16 tháng 12 năm Bình Thành 17, việc yêu cầu thanh toán riêng chi phí làm sạch đối với các hao mòn tự nhiên là không được công nhận. Do đó, kính đề nghị quý công ty loại bỏ khoản phí vệ sinh điều hòa này.
Về phía tôi, tôi hoàn toàn sẵn sàng chi trả các chi phí sửa chữa chính đáng phát sinh từ hành vi cố ý hoặc bất cẩn của bản thân, nhưng tôi mong muốn một sự quyết toán công bằng, tuân thủ đúng các quy định pháp luật và hướng dẫn của cơ quan công quyền.
Kính mong quý công ty gửi lại bảng quyết toán đã được điều chỉnh dựa trên các căn cứ trên trước ngày tháng (khoảng 1 tuần sau ngày gửi thư).
Xin chân thành cảm ơn.
Họ và tên người thuê, thông tin liên lạc
Giải quyết tranh chấp thông qua Trung tâm đời sống người tiêu dùng và cổng tư vấn nhà đất của chính quyền
Nếu sau khi gửi văn bản hoặc email mà công ty quản lý vẫn không rút lại yêu cầu vô lý, thậm chí tỏ thái độ cứng rắn như đe dọa sẽ đòi tiền người bảo lãnh hoặc khởi kiện, bạn hãy đưa vụ việc đến các cơ quan công quyền bên thứ ba. Các công ty quản lý thường tỏ ra lấn lướt vì nghĩ rằng người thuê nhà đơn độc, nên chỉ cần bạn nhắc đến tên các cơ quan chức năng, thái độ của họ thường thay đổi nhanh chóng.
- Trung tâm Đời sống Quốc gia hoặc Trung tâm Đời sống Người tiêu dùng (Đường dây nóng Người tiêu dùng: 188 không cần mã vùng): Kết nối bạn với trung tâm gần nhất, nơi các chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn cụ thể cách đàm phán với công ty quản lý. Trong những trường hợp nghiêm trọng, chuyên viên có thể trực tiếp gọi điện đến công ty quản lý để đưa ra nhắc nhở và hướng dẫn xử lý.
- Ban Kinh doanh Bất động sản thuộc Cục Phát triển Đô thị Tokyo (Đường dây nóng Thuê nhà): Nếu bất động sản nằm trong khu vực Tokyo, bạn có thể liên hệ bộ phận chuyên trách này. Cơ quan này có thẩm quyền xử lý hành chính đối với các doanh nghiệp bất động sản vi phạm Quy tắc Tokyo hoặc Luật Kinh doanh Giao dịch Đất đai và Nhà ở, tạo nên sức ép tâm lý rất lớn buộc công ty quản lý phải tuân thủ.
- Hiệp hội Bất động sản Toàn Nhật Bản hoặc Hiệp hội Giao dịch Bất động sản và Đất đai Toàn quốc: Đây là các cổng tiếp nhận khiếu nại của các hiệp hội ngành nghề bất động sản. Họ tiếp nhận phản ánh về các hành vi ứng xử bất hợp lý của các doanh nghiệp thành viên.
Biện pháp cuối cùng là thủ tục tố tụng giá trị nhỏ: Quy trình lấy lại tiền cọc chỉ qua 1 lần xét xử
Biện pháp giải quyết cuối cùng khi công ty quản lý kiên quyết không hoàn trả tiền cọc, đồng thời là vũ khí pháp lý mạnh mẽ nhất cho người dân bình thường, chính là thủ tục tố tụng giá trị nhỏ tại Tòa án giản lược.
Khi nghe đến kiện tụng ở tòa án, nhiều người thường nghĩ đến việc tốn hàng trăm nghìn yên thuê luật sư và tranh chấp kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, thủ tục tố tụng giá trị nhỏ lại hoàn toàn khác. Đây là chế định tư pháp đặc biệt được thiết lập để giải quyết nhanh chóng các tranh chấp tiền tệ phát sinh trong đời sống hàng ngày.
- Số tiền áp dụng: Các vụ kiện yêu cầu thanh toán số tiền từ 600.000 yên trở xuống (hoàn toàn phù hợp với các yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc).
- Thời gian xét xử: Về nguyên tắc chỉ diễn ra trong đúng 1 phiên xét xử và tòa tuyên án ngay trong ngày hôm đó.
- Chi phí: Chỉ bao gồm tiền tem lệ phí nộp cho tòa án và cước bưu điện (với số tiền yêu cầu khoảng 200.000 yên, chi phí nộp đơn chỉ tốn từ vài nghìn đến dưới 10.000 yên). Bạn hoàn toàn không cần thuê luật sư mà có thể tự mình chuẩn bị hồ sơ rất dễ dàng.
Thủ tục tố tụng giá trị nhỏ rất đơn giản: bạn chỉ cần điền vào mẫu đơn kiện có sẵn tại quầy tiếp dân của tòa án các thông tin gồm nội dung hợp đồng, số tiền cọc đã đóng, hiện trạng khi chuyển đi, số tiền yêu cầu hoàn trả, rồi đính kèm hợp đồng thuê nhà, bảng quyết toán và ảnh chụp tình trạng căn hộ lúc chuyển đi làm bằng chứng.
Trên thực tế, ngay khi nhận được giấy triệu tập và đơn kiện của thủ tục giá trị nhỏ từ Tòa án giản lược gửi đến, hơn 90% các công ty quản lý sẽ từ bỏ việc ra tòa và chủ động đưa ra phương án hòa giải bằng cách hoàn lại toàn bộ tiền cọc hoặc giảm trừ đáng kể chi phí. Lý do là vì khi ra tòa, trước các quy định rõ ràng của Điều 621 Bộ luật Dân sự và hướng dẫn của cơ quan chức năng, công ty quản lý hầu như không có cơ hội thắng kiện. Hơn nữa, chi phí nhân sự và thời gian cử nhân viên tham gia phiên tòa sẽ chỉ khiến họ chịu thêm tổn thất nặng nề.
Bí quyết thông minh giúp tối ưu chi phí ban đầu cho lần tìm nhà tiếp theo
Cuộc chiến thực sự để phòng tránh những rắc rối về chi phí dọn đi thực chất đã bắt đầu ngay từ "khoảnh khắc bạn đặt bút ký hợp đồng thuê căn nhà mới". Xem xét kỹ lưỡng từng điều khoản hợp đồng ngay từ giai đoạn dọn vào và giảm thiểu rủi ro khi dọn đi trong tương lai chính là biện pháp bảo vệ tài chính khôn ngoan nhất cho cuộc sống của bạn.
Kiểm tra điều khoản đặc biệt trước khi ký kết để ngăn ngừa tranh chấp khi dọn đi
Khi ký hợp đồng thuê nhà mới, bạn nhất định phải kiểm tra cẩn thận "các điều khoản đặc biệt" trong Bản giải thích các vấn đề quan trọng và Hợp đồng thuê nhà. Nếu phát hiện các điều khoản bất lợi như dưới đây, tuyệt đối không nên ký tên vội vàng, mà hãy thương lượng với đại diện công ty bất động sản để sửa đổi hoặc loại bỏ chúng.
- "Chi phí thay mới giấy dán tường khi dọn đi sẽ do người thuê chi trả toàn bộ vì bất kỳ lý do gì": Đây là điều khoản áp đặt quá mức, hoàn toàn phớt lờ yếu tố hao mòn tự nhiên theo thời gian, và là ví dụ điển hình mà bạn nên yêu cầu loại bỏ trước khi ký hợp đồng.
- "Chi phí thay mới chiếu tatami, cửa kéo fusuma và cửa trượt shoji khi dọn đi sẽ do người thuê chi trả toàn bộ": Nguy cơ bạn phải chịu chi phí ngay cả đối với tình trạng đổi màu do hao mòn tự nhiên là rất cao, vì vậy hãy xác định rõ giới hạn số tiền và điều kiện áp dụng.
- "Thanh toán chi phí vệ sinh nhà ở cố định là một số tiền cụ thể (vượt xa mức giá thị trường) khi dọn đi": Cần kiểm tra xem mức phí đó tính theo diện tích mét vuông có chênh lệch quá lớn so với mặt bằng thị trường chung (khoảng 1.000 yên đến 1.200 yên/m²) hay không.
Ngoài ra, một việc quan trọng mà bạn nhất định phải làm ngay trong ngày nhận nhà là "lập phiếu kiểm tra tình trạng hiện tại khi chuyển vào và chụp ảnh lưu lại". Ngay trong ngày đầu tiên bước chân vào nhà, hãy kiểm tra kỹ lưỡng mọi vết trầy xước, vết bẩn do người thuê trước để lại, cũng như các phụ kiện cửa đóng mở không khớp, sau đó nộp lại văn bản này kèm theo hình ảnh có hiển thị rõ ngày tháng cho công ty quản lý. Bằng cách lưu lại bằng chứng xác thực rằng "vết xước đó đã tồn tại từ trước khi dọn vào", bạn có thể loại bỏ 100% rủi ro bị quy trách nhiệm khi chuyển đi sau vài năm sinh sống.
Phí môi giới giảm 50% cùng dịch vụ hỗ trợ hợp đồng minh bạch từ Sorai Tokyo
Rất nhiều rắc rối trong hợp đồng thuê nhà bắt nguồn từ lề thói cũ kỹ của một số đơn vị môi giới bất động sản, vốn thường lợi dụng việc người thuê thiếu kiến thức chuyên môn để áp đặt các điều kiện bất lợi và những khoản phí mập mờ. Những công ty bất động sản cố tình cộng thêm các khoản phí tùy chọn không cần thiết khi ký hợp đồng (như phí khử trùng phòng ốc, phí tham gia trùng lặp dịch vụ hỗ trợ 24 giờ, chi phí bình chữa cháy mini giá cao...) thường có liên hệ mật thiết với các công ty quản lý cũng sẽ đưa ra những yêu cầu thanh toán vô lý tương tự vào thời điểm bạn dọn đi.
Tại Sorai Tokyo, để quý khách có thể bắt đầu cuộc sống mới sung túc, an tâm tuyệt đối mà không phải bận tâm về những tập quán bất động sản bất hợp lý, chúng tôi luôn kiên định với phương châm "minh bạch hoàn toàn và đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu" kể từ ngày đầu thành lập.
Phí môi giới cho thuê tại Sorai Tokyo áp dụng đồng loạt mức "giảm một nửa (tương đương 0,55 tháng tiền thuê nhà, đã bao gồm thuế)". Chúng tôi cam kết tuyệt đối không sử dụng các chiêu trò quảng cáo thổi phồng và không bao giờ tự ý nâng giá sau đó dưới những tên gọi khác như "phí hành chính".
Hơn nữa, thay vì phân phối căn hộ một cách máy móc kèm theo những lời quảng cáo quá đà như "kiểm tra phòng trống theo thời gian thực", đội ngũ chuyên gia môi giới bất động sản được cấp phép chuyên trách của chúng tôi sẽ dựa trên cơ sở dữ liệu lưu thông nội bộ giữa các công ty môi giới để tra cứu cẩn thận, chính xác tình trạng tuyển dụng mới nhất của từng căn nhà mà bạn quan tâm.
Ngay cả với những căn hộ mà bạn đã nhận bảng báo giá từ công ty khác, chúng tôi vẫn sẵn sàng cung cấp dịch vụ đánh giá ý kiến chuyên môn thứ hai hoàn toàn miễn phí và thực hiện trực tuyến 100%, giúp giải đáp các thắc mắc như "liệu có thể tối ưu thêm chi phí ban đầu hay không" hay "điều khoản đặc biệt này có gây bất lợi khi dọn đi sau này không". Về việc xem nhà thực tế, quý khách hoàn toàn không cần phải đến văn phòng hay chịu đựng sự gò bó về thời gian cũng như những cuộc gọi chào mời dai dẳng. Chúng ta sẽ gặp gỡ và chia tay ngay tại địa điểm xem nhà, giúp bạn kiểm tra không gian sống một cách thông minh và thoải mái nhất.
Nếu bạn muốn biết ước tính sơ bộ hoặc mức giá hợp lý cho chi phí ban đầu của đợt chuyển nhà sắp tới, hãy sử dụng công cụ mô phỏng chi phí ban đầu cùng các công cụ thông minh khác (SorAi) bất cứ lúc nào thông qua thanh điều hướng cố định ở cuối màn hình trên điện thoại hoặc khu vực chân trang trên máy tính. Hãy tận dụng các tiện ích này như người bạn đồng hành tin cậy cho hành trình tìm kiếm ngôi nhà tiếp theo của bạn.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
QĐối với căn hộ không yêu cầu tiền đặt cọc (tiền cọc bằng 0), chi phí dọn ra sẽ được tính như thế nào?
ANgay cả với căn hộ không có tiền đặt cọc, các quy định pháp lý về khôi phục hiện trạng ban đầu (theo Điều 621 Bộ luật Dân sự và Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch) vẫn hoàn toàn giống như các căn hộ thông thường. Bạn hoàn toàn không có nghĩa vụ phải chi trả cho những hao mòn tự nhiên do sử dụng thông thường hay sự xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, vì bạn không gửi trước tiền đặt cọc, các khoản phí như điều khoản đặc biệt về vệ sinh chuyên sâu hợp lệ hoặc chi phí sửa chữa do sơ suất của người thuê sẽ được lập hóa đơn thanh toán thực tế toàn bộ khi dọn ra. Một số công ty quản lý bất động sản cho thuê không cọc có xu hướng tính phí dọn dẹp hoặc sửa chữa rất cao lúc chuyển đi nhằm thu hồi lại ưu đãi chi phí ban đầu thấp, do đó việc kiểm tra thật kỹ lưỡng các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng và bảng kê chi tiết thanh toán khi chuyển đi là vô cùng quan trọng.
QNếu trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản đặc biệt ghi "toàn bộ chi phí thay giấy dán tường khi chuyển đi do người thuê chi trả", tôi có thực sự phải trả toàn bộ không?
AKhả năng rất cao là bạn không cần phải thanh toán toàn bộ. Dựa trên án lệ của Tòa án Tối cao, để một điều khoản đặc biệt buộc người thuê phải chịu chi phí cho hao mòn tự nhiên và xuống cấp theo thời gian có hiệu lực pháp lý, điều khoản đó phải đáp ứng các yêu cầu vô cùng khắt khe như "phạm vi và số tiền phải gánh chịu được xác định rõ ràng, cụ thể" và "người thuê nhận thức đầy đủ ý nghĩa và đồng ý rõ ràng với điều đó". Những điều khoản đặc biệt chỉ ghi chung chung là "người thuê chịu toàn bộ chi phí" thường bị coi là vi phạm Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng (vô hiệu các điều khoản đơn phương làm tổn hại đến quyền lợi của người tiêu dùng) và bị phán quyết là vô hiệu. Ngay cả khi bạn có lỗi làm hư hại, bạn vẫn có quyền yêu cầu giảm trừ chi phí dựa trên quy tắc khấu hao giá trị còn lại theo thời hạn sử dụng hữu ích 6 năm của giấy dán tường và chỉ bồi thường theo đơn vị diện tích 1 mảng tường bị bẩn hỏng.
QDo bận công việc nên tôi không thể có mặt trực tiếp khi bàn giao phòng lúc chuyển đi. Tôi có thể rời đi mà không tham gia kiểm tra phòng cùng ban quản lý được không?
AChúng tôi thực sự khuyến khích bạn nên sắp xếp có mặt trực tiếp tại buổi kiểm tra bàn giao phòng. Nếu bạn vắng mặt, công ty quản lý hoặc nhà thầu phụ sẽ tự kiểm tra căn phòng một mình, dẫn đến nguy cơ họ đơn phương khẳng định sau đó rằng "ở đây có vết xước lớn" hoặc "phòng bị ám mùi thuốc lá nồng nặc", làm tăng vọt nguy cơ bị tính hóa đơn trên trời. Trong trường hợp bất khả kháng không thể có mặt, ngay sau khi chuyển hết đồ đạc ra ngoài, bạn hãy chụp ảnh độ phân giải cao có ghi nhận ngày giờ và quay video chi tiết từng ngóc ngách toàn bộ căn phòng, các bức tường, sàn nhà và khu vực thiết bị vệ sinh, nước sinh hoạt trước khi trao trả chìa khóa. Nếu không có bằng chứng khách quan bằng hình ảnh, việc khiếu nại hay phản bác về sau sẽ vô cùng khó khăn.
QTôi nuôi chó hoặc mèo tại căn hộ cho phép nuôi thú cưng. Khi chuyển đi, tôi phải chịu trách nhiệm chi phí khôi phục hiện trạng ban đầu đến mức độ nào?
ANhững hao mòn phát sinh do việc nuôi thú cưng (như vết cào trên giấy dán tường, vết cắn trên cột nhà hay phào chân tường, vết ố trên sàn do chất thải hoặc mùi hôi nồng nặc bám lại trong phòng) không được coi là hao mòn tự nhiên mà bị xem là "vi phạm nghĩa vụ bảo quản cẩn trọng của người quản lý chu đáo (lỗi do người thuê)", do đó về nguyên tắc người thuê sẽ phải chịu chi phí sửa chữa. Chi phí khử mùi và khử trùng chuyên dụng thông thường cũng sẽ do người thuê chi trả. Dẫu vậy, ngay cả trong trường hợp này, bạn cũng không có nghĩa vụ phải "chi trả toàn bộ 100% tiền mua mới toàn bộ giấy dán tường". Quy tắc khấu hao giá trị tài sản theo thời hạn sử dụng hữu ích 6 năm của giấy dán tường vẫn được áp dụng đối với căn hộ cho phép nuôi thú cưng (chẳng hạn nếu bạn đã ở được 3 năm, giá trị còn lại của giấy dán tường chỉ còn khoảng 50%). Ngoài ra, việc xử lý vết xước trên cột hay sửa sàn nhà về cơ bản là "sửa chữa cục bộ tại vị trí hư hỏng", bạn không phải chịu chi phí thay mới toàn bộ căn phòng hay chi phí cải tạo quá mức cần thiết.
Tác giả: Ban biên tập Sorai Tokyo (Được giám sát bởi chuyên viên bất động sản được cấp phép)
Đội ngũ tư vấn bất động sản chuyên hỗ trợ người nước ngoài tìm nhà và giải thích chi phí ban đầu tại Tokyo. Chúng tôi vượt qua rào cản ngôn ngữ và khác biệt về phong tục tập quán, hỗ trợ hết mình bằng tiếng Nhật, tiếng Anh và tiếng Việt để bạn có một khởi đầu an tâm và thuận lợi nhất tại Nhật Bản.